房市何去何从?Part 2

(四)众口难调房市冰火在看待加拿大房地产局势的问题上,目前可谓众说纷纭,莫衷一是。实际上,全加拿大房地产市场呈现出冰火两重天的局面,已经令许多人,特别是局外人“找不到北”。6月份,温哥华出现了社团民众的抗议之声,民选而出的市长、省长已经抛弃了往年置若罔闻的态度,积极在各种社交场合透出风,要进行行政干预,并与联邦展开针对性沟通。作为高度市场化的经济体,奉行“不干预”和“守夜人”主义,是政府在经济领域作为的基本方针。但是,正如历次大危机发生时刻,政府雷厉风行,顺应民意,实行“干预”主义和“引导”政策,对市场进行各种形式的调控,从扶持乃至打压,都成为必要与可能。房地产市场上,弥散着一种令多数人迷惑的信息:加拿大房地产过热!其实,当扣除大多伦多、温哥华等中心城市及其外围个别中小城市后,加拿大全国房地产业没有呈现过热情形。看似如此矛盾的问题,根源在哪里?例如,如果不计算大温地区及大多地区,5月份加拿大的平均楼价与去年同期相比,增幅仅为2.4%。大蒙特利尔地区的同比涨幅只有0.89%,渥太华地区基本没升跌。卡尔加里、埃德蒙顿、魁北克城、哈利法克斯等许多中小城市甚至处于房价下跌或不景气状态。听听各权威机构的不同论调,也品尝一下实践层面的苦辣酸甜咸吧!加拿大最大建筑商之一的Mattamy Homes营运总裁Brian Johnston说,将加拿大房地产市场炙热归咎于海外买家,那是胡扯!我们有理由相信,站在产品供应端的权威的发言,假如它是诚信的,应该清楚其消费群体的结构与比例,即它了解购买者究竟属于哪一类群体。加拿大著名研究机构西门菲莎大学(SFU)与不列颠哥伦比亚大学(UBC)专家得出结论,来自海外的资金和投资移民对大温地区楼价升高有显著相关性。顺应民意的温哥华政府,以及上级省政府,表明了它们对大温地区房地产过热状况的认同。因此,要求登记国籍身份,提供国外纳税证明,等等,对房地产市场是一种警示意义明显的政策措施。可以压制国际买家,用海外资金炒作本地房地产资源。加拿大央行行长警告,本国房地产存在高达30%的泡沫。加拿大金融机构监督办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)呼吁全国金融机构,收紧房屋贷款审核(to have prudent underwriting of residential mortgage loans. ) OSFI警告各监管银行严格审批房屋贷款(to have more scrutiny in their mortgage business. Crackdown is coming on shoddy practices while approving loans.) OSFI警惕到存在的问题(Financial institutions have encountered misrepresentation of income and/or employment)。下面是笔者在撰写该分析报告,进行调查过程,银行业内人士流露出的一些担忧。“我觉得(这篇报告)写的非常现实,给当前的房地产环境做了一个总结。列举了案例,同时也分析了影响房价飙升的几个因素,银行低利率、海外买家、汇率和政府因素等等。 (银行聘请的)教授在上课时也提到了,八十年代的加拿大,贷款利率20%多,很多人直接拿着自己的房屋钥匙去银行,让银行收走他们的房子。因为,让银行收走房子,会比自己偿还房屋贷款更划算。”“现在银行都是鼓励人们去借款。这并不只是体现在房屋贷款上,还包括其他类型的贷款,loan,line of credit,home power line of credit,甚至包括信用卡在一定时期的promotion,利率也是很低的。这些低利率贷款会在一定程度上鼓励人们去消费。当这些债务积累到一定时期,人们可能会因为一些特殊因素(如失业)出现还不起贷款,或是只还minimum balance的情况。长期下去,信用分数也会受到严重影响。所以,加拿大其实是个个人债务非常高的国家。”她不无担忧,“很多人来银行,我们给做debts consolidation loan, 或是mortgage refinance,帮客人把现有的较高利息的贷款合并到相对低利率的产品里去。目的是减轻这些人的债务负担。但这又给了人们机会,去用已经还清的信贷产品再去消费。一旦有外来严重不利因素的影响,或是出现次贷危机,人们没能力偿还贷款,经济就会陷入困境。”但是,加拿大房屋贷款专业人士协会(Mortgage Professional Canada)报告声称,加拿大房地产市场无泡沫,如果采取政府打压措施,将会对经济产生意想不到的负面影响(There's no evidence of housing bubble. Some evidence shows that foreign money is problem, but overall the housing market is solid. Housing bubbles do not exist in Canada. It would be "tragic" if any misguided attempts to fix a problem that doesn't exist were to happen.)加拿大建筑与开发业者协会(Building Industry and Land Development Association, BILD)的报告阐释了显著存在的供需矛盾和不平衡开发问题。BILD的报告指出,大多伦多地区低层房屋的供应量正在锐减,到了前所未有的最低水平,而高层公寓的供应增长迅猛。这种状况的出现,与金马蹄地区发展规划(Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe)的严格指导有密切关系(参见表3)。表3. 2031年都市增长中心最低总人口密度指标

代表着全国1.4万多个从业单位和400万名从业人员的加拿大房地产协会(The Canadian Real Estate Association, CREA),针对加拿大房地产市场是否“过热”或“泡沫化”的问题,一直行事含蓄,常常不露声色,默默做着信息披露工作。CREA报告显示,本年度5月份全国房屋均价为509, 460元,同比上涨了13%,若扣除安大略省和大不列颠哥伦比亚省两个热点市场,加拿大5月份房屋均价仅为310, 007元,同比升幅仅为9.1%。其它有关数据参见表4。表4. 2016年5月份全加HPI统计结果

CREA指出,5月份新挂牌上市的房屋数量与4月份相比变化不大,轻微录得-0.2%的跌幅,全国房地产市场销售量与新挂牌量的比例是57.6%。根据楼盘经验理论,销售量与新挂牌房源的比例在40%—60%,属于平衡的房产市场,比例高于60%时成为卖方市场,比例低于40%时为买方市场。依次推论,加拿大房地产市场尚处于平衡,但接近于卖方市场状态。CREA预测房地产市场时认为,在2016年底,全国销量会上涨6.1%,平均房价会增长10.8%;而到了2017年底,全国销量仅略增0.2%,平均房价仅微涨0.1%。尤其需要关注的是,该机构预测,在2016年不列颠哥伦比亚省(BC)的销量将大幅上涨20.0%,价格亦将高歌猛进13.5%;在2017年时,不列颠哥伦比亚省(BC)的销量将下跌2.3%,价格将下跌1.0%。库存月数(Months of Inventory)也是衡量房产市场供求平衡关系的一个重要指标。库存月数是指,以目前的销售速度,卖完当前库存房屋所需要的月数。加拿大房地产市场在5月份的库存月数为5.6个月,为近3年最低的读数,可以看出卖方是如何的主动。这也能够解释,为什么卖方动辄设计“Offer Presentation”,以规定时间、规定地点,再加上规定押金(种类、数额),从而“三规”买家啦。同样,多伦多地产商会和大温哥华地产商会也在按照各自的职责,客观地、不温不火地做着各种数据统计分析,供各界参考。2016年初道明银行(TD Bank)报告称,加拿大住房行业是“加拿大经济的一块基石”。在某些年份,它占总体经济活动的20至30%,占加拿大总就业增长约11%。 但是如果加拿房地产市场泡沫濒临破灭,它有可能成为加拿大经济的一个负担。加拿大住房行业如下滑,劳动力市场将受严重打击。据加拿大住宅建筑商协会(CHBA)称,越来越多的加拿大人依靠住宅行业谋生,有超过90万的人受雇于房屋建筑、翻新或维修。在这行业上他们的总薪酬超过500亿元。加拿大环球邮报(Global and Mail)曾发表文章,忧虑2016年可能是加拿大房地产市场的“滑铁卢”年,认为连续多年攀升的房价可能终于“无力越过美国利率上升,加拿大资源工业陷入危机,加拿大政府收紧对房贷控制等多种阻力形成的‘高墙’。”长期以来,国际信用评级公司穆迪(Moody’s)对加拿大的房地产市场持不乐观的态度。它在6月份发布的报告中更做出了假设,加拿大房屋价格可能会下跌25%,而多伦多和温哥华两大城市房价会下跌35%;六大银行将损失合计120亿加元,加拿大房屋抵押与住宅公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)将遭受损失60亿加元。值得各界关注的是,“英国脱欧”在当前无疑成为另一个沉重的话题,也加重了人们对加拿大房市走向的猜测和不安。英国信用评级被惠誉国际评级(Fitch Rating)和标准普尔(Standard & Poor)下调,列入世界名单的3A评级国家仅剩12个。英国金融时报(The Financial Times)认为,英国退欧属于一级政治危机,是自二战后破坏性仅次于上世纪七十和八十年代矿业工人大罢工的冲击。这种情形,正在加剧欧洲乃至世界的经济动荡。因此,专家们预测,国际投资者的资金会向着避风港美国和加拿大流动。那么,这似乎又成为人们预测加拿大房地产市场升温的一个因素。(五)新政何去又何从深究的读者也许会推断出,加拿大房地产市场正处于胶着时期或转折时刻的“混沌”状态—在震荡中进行平稳调整?选择新的转折方向?或延续原有的不均衡上升态势?似乎,人们都在期待着政府的决策!在面临着需求与供给,货币与债务,利率与汇率,就业与工资,甚至稳定与增长等诸多问题,甚至矛盾时,人们开始寄希望于政府,“凯恩斯主义”又进入了专家意见市场。政府在密切关注着市场动态,并期待着智囊机构尽快提出调研结果和政策建议。在“意见市场”愈来愈盛行的自由市场经济条件下,各路智囊机构们各执己见,正在谨慎地研讨中!作为加拿大的两个“增长极”,大多伦多和温哥华正以各自的独特优势或资源禀赋,吸引着来自世界各地的资金流、技术流、信息流,愈发壮大和富有吸引力,愈发获得更多、更优质的资源。当然,作为两大核心城市的大多与大温地区,也正在通过扩散效应,将部分资源分散到周边区域,使得“卫星”城市和“链条”城市获益,得到相对同步的增长。而更加边远的地区,则因着资本、技术、信息自身的“嫌贫爱富”特性,相对变得更加边缘化和停步不前。尽管许多省份和城市在不断地努力,采取各种手段和政策,希望挽留并引进资金、技术和信息,但比起核心城市多伦多和温哥华来,无疑是有心无力,显得无可奈何。在上述情形下,围绕房地产市场价格中枢,处于既得利益者地位的人与处于竞争劣势的人,在口水战中,便成为对垒的两军。公说公有理,婆说婆有理。各级政府已经被推上了风口浪尖!在调控当前房地产经济走向的政策选择上,财政政策自然比金融政策更加受到重视,也更加容易快速、有效地施展开来。事实上,也的确如此,汇率和利率对房地产的影响显而易见,但政府,包括央行,对此采取干预的能力微乎其微。从税收和转移支付角度入手,政府干预房地产市场的手段会比较清晰,也容易产生效果。正如新西兰、澳大利亚限制外国人购买二手房,把国际买家,包括投机者驱赶到新屋和楼花市场,国际资本便被引导入环境与基础设施建设投入的渠道,从而减少长期积累的优质资源被“鳄鱼”吞噬。要知道,一个高龄的物业,尤其是居住类型物业,它所处的社区,所处的环境,所享有的资源,是经过长期以来的资金积累、技术叠加和信息整合的结果。早期持有这种资源的人士,对价格增长的敏感度较低,尤其是对所持有资源的稀缺性认识不足。于是,他们便比较轻易地出售物业,失去多年的价值积淀。在上述情况下,只有明智的政府,通过有效的政策措施干预,才能阻止这样的事情发生。这在奉行“市场自我调节”理念的牢固制度框架下,其进展可想而知。同时,政府确有极大的可能,在充分征求民主意志的基础上,通过税收政策的实施,比如,提高非税务居民的持有物业成本,增强社会公平性。不论国际人士,还是本国公民,在不被认为是税务居民,不为本国税收增长主动贡献的情况下,都应该接受行政干预,被强制性征税。这里需要特别强调,不该笼统地提“向外国业主加征税”。不论土地转让税、物业税,还是资本增值税,加征附加税应该针对所有“非税务居民”。加征税,历来都是牵一发而动全身的敏感问题,政府会采取相对稳妥的做法。BC省长简惠芝(Christy Clark)在6月底坦言,政府在对房市采取大胆行动(Bold Action)时,应该坚持六个原则,即增加房屋供应量,扩张公共交通智能系统,支持首次置业,保护消费者,增加出租房源,保障住房梦。联邦政府决定拨款1.5亿加元,用于支持温哥华地区建设保障性住房,是政府进行转移支付的具体体现。当然,政府有责任,有义务,通过财政预算,对弱势群体住房进行必要的转移支付。除了儿童、老人、病人,长期居住条件得不到改善的税务居民,应该有权利、有机会获得财政补贴,缩小与其他阶层居住条件的差距。各市情况不同,各省情况不同,各群体情况也不同。作为协调者的联邦、各省、各市这三级政府,出台新的房地产调控政策,必然需要通盘考虑,区别对待,并综合平衡。正如特鲁多总理(Prime Minister Justin Trudeau)所言:“We know that we need to take measures so that the affordability of homes is accessible for more Canadians who increasingly look at markets like here in the lower mainland (i.e. Vancouver) and in Toronto as significant barriers to achieving their dreams and successes.”“How action will be taken to address housing prices but that it will involve all three levels of government.”(六)房市终将趋向稳健在评判加拿大尤其是大多伦多地区的房地产市场,是否泡沫化,是否健康,是否可持续的问题时,我们常常因着认识的不足,准备的不充分,以及非理性化的东西甚嚣尘上,而变得语无伦次,束手无措,或者盲目随波逐流。其实,研究经济史上各个时期的市场表现,以及发展趋势,对我们认清市场形势,明确决策方向,并顺势而为,甚至因势利导,都有着极其重要的意义。例如,当我们将多伦多地区房地产市场割裂为不同时期,或者不同阶段时,我们一定惊讶那种超乎寻常的增长或单边上扬。但是,如果把这些个不同时期,不同阶段的变化线段放入一个更长期,更连续的坐标系里时,我们便会因那不断趋向稳定,或者振幅逐渐减小的变化曲线而惊讶:原来如此!(参见图5,资料来源于http://www.torontohomes-for-sale.com/,Real estate property price trend in Toronto,Updated January 6, 2016)。尽管多伦多房地产价格最近的上涨非常显著,但是房价的年度同比变化(未扣除通胀)近来要比前几年更温和(参加下图5)。我们注意到,房价最大的单边下跌近似8%,而最大的上涨(在1987年)却在36%左右。

📷 图6. 年度房地产价格百分比变化全加各地区的经济发展不平衡,尤其是房地产业发展差异显著,差距在不断加大,移民政策的推动,使得各种优质资源更加趋于集中。即便在同一个地区,不同社区资源禀赋亦有明显不同,贫富差距也在加大。在政府政策及发展规划导向下,房屋类型力求多样化,顺应市场发展形势,体现差异化供给特点,有助于满足各阶层需求。自由市场经济条件下,各级政府的角色,决定了它们在房地产经济领域的有限地位和作用。全国性房地产市场调控政策的出台,必须考虑到综合平衡与协调发展问题。依靠加拿大政府力量,试图打压个别地区过热的房地产市场的想法,显得那么单纯幼稚,苍白无力。作为拥有部分立法权的各省市,如果制订针对性的区域性政策,尤其是差异化的财政与税收政策,也许更合时宜。但是,这些省市针对性政策措施的研究、制订与实施,必须考虑到其严重的负面影响。房地产经济学领域探讨的一个基本问题,就是物业(包括土地与住宅在内)的需求与供给的平衡或矛盾问题。实质上,就是人类对稀缺性土地资源、建筑物及配套设施和服务的占有和利用欲望的不断拓展与无限满足问题。这种“欲望”一旦从紧闭的“魔瓶”里释放出来,便有可能变得无止境,甚至肆无忌惮。这就需要人们认识到这种欲望的危害,需要管理层通过制度设计和政策调整加以引导和控制。现今时代,是精英阶层倡导的经济全球化,低税率,自由市场和各种形式的政治经济一体化(比如欧盟EU,跨太平洋战略经济伙伴关系协定TPP)的复杂动荡格局。恰如置身于一个异常茂密,并充满着原始生态的森林,每种生物都必须顺其自然,适者生存。努力必有努力的结果,警惕自有警惕的道理,贪婪亦有贪婪的结局。正所谓“房市有风险,投资须谨慎”,趋利避害,“好自为之”!(作者倾心独立进行房地产市场比较研究,现供职于RE/MAX帝国地产,从事地产经纪工作,愿将理论与实践心得体会奉献读者和客户,也热诚欢迎各行各业朋友们互动,添加WECHAT591858758,或致电647-829-1136交流切磋。读者和客户欲查询房源,了解市场变化,或其他有关更专业详尽的资讯,请登陆本人网站WWW.YELT.CA。特别声明:文是传播物,以文会友乃本人所好,故此,欢迎转载有关内容,只求勿断章取义。)

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