令您动心的房产系列文章（68）
加拿大房地产市场专题研究报告——
加国房市：山雨欲来？！
——关于当前形势及发展趋势的观察与思考
杨立纲 博士
（2016年7月15日）
（一）房市历史如镜
自2015年春季以来，有目共睹，大多伦多和大温哥华等地区的房市冲进陡峭的快速上升通道（参见图1，资料来源于http://www.torontohomes-for-sale.com/，Real estate property price trend in Toronto Updated January 6, 2016）。往年的交易相对淡季，在2016年冬春交替时节，也大为缩短，此期间的调整似乎仅是喘息，如抽支烟、喝杯咖啡的功夫。
那么，简要回顾加拿大房地产市场发展历史，我们会有哪些新的看法呢？在下图1中，我们可看到有三个波峰和波谷，红色直线代表了总的趋势。在1974年和1989年，房产平均价格显著超过了趋势线，继而发生了“调整”。同样，我们也能够看到，2008年末和2009年初的市场条件引发一次微调。
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图1. 扣除通胀因素的平均房价
在2006年初，当平均房价达到$333,852（在扣除通胀前为$388,720）时，房价曲线穿破了趋势线。但是，那时的增长速度是适度的。发生在2007—2008年的调整其实主要是抑平房价，与1957—1960年期间的调整相似。在短暂调整之后，房价继续了上扬走势，而且从2010年起，这种增长变得非常有力度。
实际上，2008年以来的房价上涨速度要比引发1974年调整和1989年“泡沫破裂”的那两个阶段略低。1974年和1989年的那两次调整，特别是在调整扣除通胀因素之后，导致了房价趋于稳定。
进一步分析，2008—2009年发生在加拿大的房地产业调整，与美国雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产、“两房”（Fannie Mae & Freddie Mac）倒闭、“次贷”金融危机有着本质上的区别。众所周知，1996年以来，加拿大采取了一种相对保守稳健的经济增长模式，这就意味着延长了增长时间，扩大了空间。当然，处于北美经济圈内，因为美国金融危机，导致加拿大房地产出现短暂调整在所难免。
我们不难看出，2008—2009年的房价曲线处于红色趋势线下方，短暂调整之后，在基本面没有逆转的情况下，可以认定延续以往升势属于必然。那么，这种趋势会延续多久？这将是我们需要密切关注的。特别是，当增长曲线击穿长期趋势线，使乖离度愈来愈大的情况下，我们无法掉以轻心！
从长期平均走势看，自2010年启动的上涨要比1974年之前的上涨和1989年之前的上涨相对平缓，但是自2013年起，这种上涨呈现加速。这种越过长期趋势平均线，并呈现出加速度的短期房价增长，就像一把张口大到极端的剪刀。加拿大房价平均涨幅与整体经济形势改善，特别是与家庭总收入的增长出现了严重背离。
加拿大金融邮报（Financial Post）在2016年初报道，在震惊世界的借贷狂潮中，加拿大人的家庭负债已经攀上G7之最。事实上，在2015年第三季度，家庭负债达到了家庭可支配收入的171%。换句话说，每100加币的可支配收入，相应的家庭债务负担为171加币。
偿债比（Debt Service Ratio，DSR）是衡量金融敏感性或经济风险的重要指标。从表2不难发现，家庭负债在2000年日本为G7之最，而14年之后，加拿大以惊人的家庭负债位居首位，紧跟其后的是英国。
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图2. 加拿大家庭负债与G7其它国家比较
加拿大在评判家庭可负担住房能力时认定，一个中等收入家庭用于住房支出的部分，占可支配收入的30%—40%的比例属于合理范围，此即确保生活品质的标准。但现实是，多伦多居民需要拿出平均收入的71.4%，用于支付住房开销；温哥华居民更惨，一个中等收入家庭可能要花费可支配收入的109%，承担一套有着25年摊还期限（Amortisation Period）贷款的独立屋的开支。
进入2016年春夏，房市参与者，包括投资者、开发商、经纪，大家都处在一种高度亢奋的状态中,房地产市场频传着渲染有加的升值捷报。关于整体经济环境评估，以及各种不利因素的公开评论，却若即若离，仿佛消遁，拟或被“涨潮”淹没。在这个阶段，谈论居民住房可负担能力的话题显得苍白无力。
多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board, TREB）7月6日发布报告称，6月份多伦多地区纳入统计的房屋包括独立屋、半独立屋、公寓等各种住宅类型，其平均售价为74.65万加元，同比增长16.8％；6月份共计交易12794套住宅，比去年6月份11905套高出7.5%。
但是，进入6、7月份交替时节，在大多伦多房地产市场，不少的超低价挂盘，因为市场反应冷淡，在差不多一周左右，又悄悄以接近市场价位，做出更新叫价（Pc），从而给潜在买家腾挪出选择空间。这种现象，有种“无可奈何花落去”的气氛，不仅对活跃在一线的地产经纪是一种明显“测市”信号，对参与市场交易的买卖主体也是一种明确“心理”纠错。
大温哥华市场又如何？2016年7月5日大温地产商会(Real Estate Board of Greater Vancouver, REBGV)发布6月份房地产市场报告称，6月份该市住宅物业销量为4400套，比去年同期微增0.6%， 但比今年5月份下跌7.7%；住宅物业新挂牌量为5875套，比去年同期仅增长1.2%，但比今年5月份降低6.6%；MLS总挂牌数量为7812套，比去年同期骤减35.9%， 比今年5月仅微增1.1%；销存比为56.3%，尚未较强劲卖方市场。
上述“龙头”房市的迹象是否预示着房地产市场在短期内，甚至长期走向的见顶？是否预示着房市拐点悄然到来？有人开始说，狼已经上路。我们可拭目以待。
作为房地产交易一线的实践者和研究人员，针对上述形势，有何自己的见解呢？
（二）交易个案并非孤立
我们不妨先抛砖引玉，看看以下几个充满浓烈火药味，并一度引起业界关注，乃至各界轰动的案例。
实例一：2015年春，在传统的Huntingwood/Warden区域发生的几宗交易，为保护当事人隐私起见，在此不提供有关物业细节信息。位于Eaglestone Rd.的A物业，低开叫价70万，竞价成交93.5万，超出叫价134%。随后，比A物业略好的B物业，位于Allangrove Cres.，平开84.9万，竞价成交101.5万。紧跟在后，与A不相上下的C物业，以92.7万挂牌，因为竞价设计流产，旋即终止挂牌，再以较合理的899,999万开盘，最终以87.5万成交。
由于笔者亲自参与其中，对整个过程相关当事人的喜怒哀乐深有体会！B物业的卖家，也是经纪。他通知败阵的我方说，我们的竞价对手吸取了竞购A物业失败的教训，在第二轮报价时，直接调整到高于要价120%，所以我们望尘莫及。他对这种加价方法虽然颇感意外，但毕竟兴奋地满脸绯红，他说，他没有想到市场让他如此满意！当时，我方买家和朋友只是“无语”地摇头！毕竟，我方查看了三次B物业，买家还特意请了风水师，而且原则上已经与卖家谈过条件和价位等详细事宜，满怀信心地希望在预算85-90万内竞得。朋友说，我们应该服输，“半路杀出程咬金”啊！
关于参与C物业竞购过程，情节更具戏剧性。卖家是相当自信的普鲁士裔女经纪，在多次接触中不断地表现出激动情绪，时不时地与B物业相比，高度评价其物业的保养，升级，包括后花园的游泳池。她无论如何想象不到，此一时彼一时，反反复复，最终的结果让她好伤心！毕竟，她要急等出售还贷，然后马上应付新屋交割。
当然，我方买家在磨练中愈战愈勇，积极筹措，加上智慧应对，让她赢得了在各方面更加称心如意的另一个物业，非B非C也。
实例二：2016年春，在亚裔高度追捧的Rouge Wood社区，或华人惯称的“学区”。某物业一年以前上市叫卖119万，因结果不理想而摘牌，此后变成场外交易。卖家当时是满意加高兴。逢今春该物业售出一周年际，该物业又被他当年委托销售的同一个经纪代理，以161万售出。此时，先生错愕了！
实例三：在具有典型中国文化气息的Kennedy/16th东北角Berzcy社区，在路名带有中国岭南风韵的某条街上，2016年春季快速完成了两个令不少人贴破眼镜的交易（参见表1）。一个42x90地块的物业以上市当日170万售出，紧步其尘的三天后，另一个物业以挂牌6天168万售出。这种架势惊动了不少闻风者。
多伦多地产商会（TREB）统计资料显示，位于Markham 市Berczy社区的花都街（Hua Du Ave.），有记录的自主产权物业的销售数量共计12个，实际上数据采集于2013年9月8日至2016年4月24日。在此跨度近31.5个月的期间，有3个半独立屋（Semi-Detached）和9个独立屋 (Detached) 完成交易。
进一步统计结果（表1）表明，该街上物业平均成交价格为1,353,857元，成交价格中位值为1,380,000元，最低成交价格为965,000元，最高成交价格为1,700,000元。平均上市天数为8天，最短的仅为1天，最长的为32天。
表1. Berzcy社区Hua Du Ave房地产交易统计分析
上述统计所揭示的实际情况是，在短短一年时间内，同类户型物业的增幅远远超过了30%。进一步了解到，这批物业建成于2014年，地块大约为42x90 Feet，该社区家庭平均收入为123,237元，华裔比例超过49%。据分析，这里具有典型的华裔特色社区特别是“学区”氛围，快速推动了房价上涨。
通常，绝大多数人信奉“事实胜于雄辩”的逻辑，有极少数人坚信“真理掌握在少数人手里”。那么，上述事实给我们什么启示呢？有人说，那是个案。在统计学领域，有剔除个别乖离度异常的数据的原则，那么上述实例是否属于异常数据之列？
我们再把眼光放宽放远一点，看看另外几个实例：
实例四：2016年5月初，一座位于温哥华西区的豪宅以3110万加元（时值2405万美元；1.5亿元人民币）成交，业主分别是持有99%权益的学生“周田宇”（音译）和持有1%权益的女商人“冯翠”（音译）。
豪宅建筑面积1.46万平方英尺（1356平方米），占地面积1.7英亩（0.69公顷）。该房屋在2015年7月的估价为2215万加元，位列卑斯省最贵住宅物业第18位。在3月份时该物业以3500万加元放售，即最终成交价比售价低了11%。买家从当地银行取得990万元房贷，即约30%，每两周还款一次，月付3.4万余加元。
实例五：在4年前的2012年春夏交割之际，一中国留学生以118万，高出要价156%，抢购到位于北约克C14 Willowdale社区的一栋“高龄”独立产权平房。该物业地块约为60x100 Feet。当时，此举一经加拿大广播公司（CBC）报道，轰动了全加拿大，惊动了管理层。
此后，这个社区便掀起了一波又一波的抢购潮。时至今日，在这个社区，已经鲜见150万加元以下，地块超过40x100 Feet尺度的“高龄”独立产权平房。表2列举了2016年上半年度在Willowdale社区发生的交易的统计情况，集中于对独立屋的分析。可见，在短短4年时间，该区这种特殊类型物业的平均成交价和中位值都已经上移到了177万加元。
表2. Willowdale社区房地产交易统计分析
上述四与五两个案例，在当时、当地的背景下，其结果震撼了各界。现在，大家也许淡忘了2012年那个引起媒体轰动、政府关注的个案。如果到了2020年，大家也有可能会遗忘2016年发生的那些个案。
下面，我们适当把眼光放宽一些，再看几个见诸报端，且在金融领域产生不小影响的个案。
实例六：据TorontoLife消息，加拿大丰业银行（Scotia Bank）CEO Brian Porter将位于多伦多Annex社区的豪华镇屋挂牌出售。该物业先是挂牌395万，现已下调叫价为375万。这个单元位于Macpherson Ave，是Brian Porter在2015年11月份以358.6万买入。Brian Porter认为，市场需要去泡沫，对过高的房价做出调整（ Correction Coming ）。
实例七：蒙特利尔银行（BMO）运营主管(Chief Operating Officer) Frank Techar于6月初将他位于玫瑰谷（Rosedale）Elm Avenue的豪宅挂牌1170万出售，一个月后下调叫价为1090万。据TorontoLife载，该豪宅以其夫人Maria名义在2006年以750万购入，豪宅建造于19世纪，占地9, 000 平方英尺，有6个卧室、9个卫生间。
实例六、七告诉我们，银行高管们在高价位售屋，预示着相关信息。作为全国五大银行之一的丰业银行，在此期间宣布，在大多伦多和大温哥华地区收紧房屋贷款，原因很简单，就是担忧这两个地区过高的房价。银行家们在房地产市场上的动作，与他们个人的情况，他们对市场的判断，以及他们的意图有着怎样的联系，我们不得而知。但是，这些现象是值得市场参与者参考的。
所有上述个案，实际上并非是孤立的偶然现象，它们发生于必然。深究起来，是什么因素引致或推动了这种必然？
（三）房市基本面炙热有加
加拿大是一个崇尚民主、自由和多元化的国家。随着移民政策的不断调整，来自世界各地的移民像一股股洪流，汇聚在这个大家庭里。据2011 National Household Survey (NHS) 统计，本国现有超过200个族裔，生于外国的人口约6, 775, 800 人，占比20.6%，在G8国家中居首。
从上世纪90年代掀起“引进技术”的移民（实际上为熟练劳动者移民Skilled Worker）风，到本世纪推动“吸收资金”的商业移民潮，包括企业家移民和投资移民潮，再到当前热火朝天的“吸收年轻人”的留学移民狂澜，加拿大社会经济发生了前所未有的巨大变化。优质教育资源成为加拿大经济增长的一支新引擎。各族裔踊跃议政参政，也在今年初的大选中达到了高峰。
加拿大从G7、G8到G20成员身份的变化，印证着这个国家，在世界经济一体化和政治格局多元化的形势下，正影响着世界，同时也接受着更加复杂和广泛的国际考验。
随着美国金融危机爆发，和应对危机以来的国际事务影响加剧，加拿大主要支柱产业如汽车制造业和石油产业仿佛如两个巨人萎缩，给本国各个方面，各个领域都造成了极大的冲击。其实，加拿大一直在一种趋向国际化的市场经济环境里，接受着检验。
因着加拿大稳健的经济政策，以及具有的独特本国特色，房地产业幸免重创，仅仅经过了2008—2009年的短暂休整，便又随着美国政府不断实施QE，启航了新的征程。这给整个行业一种美感，以为房地产业能够顺利躲过危机，完全是因着其健康的基础决定。
从2009年至2012年，加拿大房地产业步入快速上升通道，于是引发了2012年始于7月份的保守党政府有力干预和金融密切配合。但是，又是短暂的半年休整，房地产业再启航行。而且，这是一波既持久，又集中在个别中心城市的狂热过程。
在多伦多，温哥华，乃至汉密尔顿等城市，房地产市场仿佛成为竞技场，交易在2016年初春入夏时节几近疯狂！加拿大国家邮报（National Post ）在6月份刊登一篇文章，援引金牌投资者柯霍德斯（Marc Cohodes）的观点：“温哥华楼市现在已经很疯狂，它是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。”柯霍德斯强调，房屋是给市民居住的，但在温哥华有人却把房屋当成“仙股”（Penny Stocks）一样在炒作。柯霍德斯认为，温哥华楼市泡沫化已经很严重，任何因素都可能把泡沫引爆。
客观现实是，加拿大银行利率长期以来持续走低（参见图3），助长了人们借贷的信心。加币兑美元的总体贬值（参见图4，图5），增强了外币进入加国持有资源，特别是房地产资源的动力。与世界其它国家政治经济动荡相衬应，安全稳定的加拿大便成为世界许多国家和地区进行资产转移、资产配置和人口流动的理想王国。
从2015年以来，来自中国、中东、东欧、印度等各个国家和地区的资金，遂源源不断，以各种渠道汇入加拿大房地产市场。供给与需求矛盾的加剧，特别是相对稀缺的独立产权物业的备受追捧，使得房地产市场交易如火如荼。
面对炙热的大多伦多、大温哥华，以及其周边的房地产市场，资本效益的“溢出”和人力资源的“被挤出”，这双重影响便不断加剧。不论主动的追逐利润的资本的“溢出”，还是被迫的完成刚性需求的人口及其相应资金的“被挤出”，大量资金，包括人力资本，如泛起的涟漪，正向着两个增长极的四周扩散。
在上述形势下，本国民众也倍感焦虑，遂懵懵懂懂，加入这场看似最后的晚宴的“狂欢”。认购者当街昼夜排队，包括雇佣替身，争抢楼花。对于这些现象，在华人圈子里，人们不再陌生。
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图3. 50年期间贷款利率变化曲线
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图4. 30年期间加币兑美金汇率变化曲线
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图5. 10年期间人民币兑美金汇率变化曲线
5月份，大多伦多房产价格环比涨幅为8.9%；温哥华房产价格环比增长9.41%。进入6月份，大多伦多和大温哥华的房地产市场持续升温。数据显示，这两大城市今年6月房价同比分别上涨16.8%和32%。不过，温哥华地区的房屋销量有所回落，6月住宅成交量为4，400套，同比仅增0.5%，环比下降8%。在大温地区，出现了量价背离的信号。
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