房市何去何从?Part 1

令您动心的房产系列文章(68)

加拿大房地产市场专题研究报告——

加国房市:山雨欲来?!

——关于当前形势及发展趋势的观察与思考

杨立纲 博士

(2016年7月15日)

(一)房市历史如镜

自2015年春季以来,有目共睹,大多伦多和大温哥华等地区的房市冲进陡峭的快速上升通道(参见图1,资料来源于http://www.torontohomes-for-sale.com/,Real estate property price trend in Toronto Updated January 6, 2016)。往年的交易相对淡季,在2016年冬春交替时节,也大为缩短,此期间的调整似乎仅是喘息,如抽支烟、喝杯咖啡的功夫。

那么,简要回顾加拿大房地产市场发展历史,我们会有哪些新的看法呢?在下图1中,我们可看到有三个波峰和波谷,红色直线代表了总的趋势。在1974年和1989年,房产平均价格显著超过了趋势线,继而发生了“调整”。同样,我们也能够看到,2008年末和2009年初的市场条件引发一次微调。

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图1. 扣除通胀因素的平均房价

在2006年初,当平均房价达到$333,852(在扣除通胀前为$388,720)时,房价曲线穿破了趋势线。但是,那时的增长速度是适度的。发生在2007—2008年的调整其实主要是抑平房价,与1957—1960年期间的调整相似。在短暂调整之后,房价继续了上扬走势,而且从2010年起,这种增长变得非常有力度。

实际上,2008年以来的房价上涨速度要比引发1974年调整和1989年“泡沫破裂”的那两个阶段略低。1974年和1989年的那两次调整,特别是在调整扣除通胀因素之后,导致了房价趋于稳定。

进一步分析,2008—2009年发生在加拿大的房地产业调整,与美国雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产、“两房”(Fannie Mae & Freddie Mac)倒闭、“次贷”金融危机有着本质上的区别。众所周知,1996年以来,加拿大采取了一种相对保守稳健的经济增长模式,这就意味着延长了增长时间,扩大了空间。当然,处于北美经济圈内,因为美国金融危机,导致加拿大房地产出现短暂调整在所难免。

我们不难看出,2008—2009年的房价曲线处于红色趋势线下方,短暂调整之后,在基本面没有逆转的情况下,可以认定延续以往升势属于必然。那么,这种趋势会延续多久?这将是我们需要密切关注的。特别是,当增长曲线击穿长期趋势线,使乖离度愈来愈大的情况下,我们无法掉以轻心!

从长期平均走势看,自2010年启动的上涨要比1974年之前的上涨和1989年之前的上涨相对平缓,但是自2013年起,这种上涨呈现加速。这种越过长期趋势平均线,并呈现出加速度的短期房价增长,就像一把张口大到极端的剪刀。加拿大房价平均涨幅与整体经济形势改善,特别是与家庭总收入的增长出现了严重背离。

加拿大金融邮报(Financial Post)在2016年初报道,在震惊世界的借贷狂潮中,加拿大人的家庭负债已经攀上G7之最。事实上,在2015年第三季度,家庭负债达到了家庭可支配收入的171%。换句话说,每100加币的可支配收入,相应的家庭债务负担为171加币。

偿债比(Debt Service Ratio,DSR)是衡量金融敏感性或经济风险的重要指标。从表2不难发现,家庭负债在2000年日本为G7之最,而14年之后,加拿大以惊人的家庭负债位居首位,紧跟其后的是英国。

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图2. 加拿大家庭负债与G7其它国家比较

加拿大在评判家庭可负担住房能力时认定,一个中等收入家庭用于住房支出的部分,占可支配收入的30%—40%的比例属于合理范围,此即确保生活品质的标准。但现实是,多伦多居民需要拿出平均收入的71.4%,用于支付住房开销;温哥华居民更惨,一个中等收入家庭可能要花费可支配收入的109%,承担一套有着25年摊还期限(Amortisation Period)贷款的独立屋的开支。

进入2016年春夏,房市参与者,包括投资者、开发商、经纪,大家都处在一种高度亢奋的状态中,房地产市场频传着渲染有加的升值捷报。关于整体经济环境评估,以及各种不利因素的公开评论,却若即若离,仿佛消遁,拟或被“涨潮”淹没。在这个阶段,谈论居民住房可负担能力的话题显得苍白无力。

多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board, TREB)7月6日发布报告称,6月份多伦多地区纳入统计的房屋包括独立屋、半独立屋、公寓等各种住宅类型,其平均售价为74.65万加元,同比增长16.8%;6月份共计交易12794套住宅,比去年6月份11905套高出7.5%。

但是,进入6、7月份交替时节,在大多伦多房地产市场,不少的超低价挂盘,因为市场反应冷淡,在差不多一周左右,又悄悄以接近市场价位,做出更新叫价(Pc),从而给潜在买家腾挪出选择空间。这种现象,有种“无可奈何花落去”的气氛,不仅对活跃在一线的地产经纪是一种明显“测市”信号,对参与市场交易的买卖主体也是一种明确“心理”纠错。

大温哥华市场又如何?2016年7月5日大温地产商会(Real Estate Board of Greater Vancouver, REBGV)发布6月份房地产市场报告称,6月份该市住宅物业销量为4400套,比去年同期微增0.6%, 但比今年5月份下跌7.7%;住宅物业新挂牌量为5875套,比去年同期仅增长1.2%,但比今年5月份降低6.6%;MLS总挂牌数量为7812套,比去年同期骤减35.9%, 比今年5月仅微增1.1%;销存比为56.3%,尚未较强劲卖方市场。

上述“龙头”房市的迹象是否预示着房地产市场在短期内,甚至长期走向的见顶?是否预示着房市拐点悄然到来?有人开始说,狼已经上路。我们可拭目以待。

作为房地产交易一线的实践者和研究人员,针对上述形势,有何自己的见解呢?

(二)交易个案并非孤立

我们不妨先抛砖引玉,看看以下几个充满浓烈火药味,并一度引起业界关注,乃至各界轰动的案例。

实例一:2015年春,在传统的Huntingwood/Warden区域发生的几宗交易,为保护当事人隐私起见,在此不提供有关物业细节信息。位于Eaglestone Rd.的A物业,低开叫价70万,竞价成交93.5万,超出叫价134%。随后,比A物业略好的B物业,位于Allangrove Cres.,平开84.9万,竞价成交101.5万。紧跟在后,与A不相上下的C物业,以92.7万挂牌,因为竞价设计流产,旋即终止挂牌,再以较合理的899,999万开盘,最终以87.5万成交。

由于笔者亲自参与其中,对整个过程相关当事人的喜怒哀乐深有体会!B物业的卖家,也是经纪。他通知败阵的我方说,我们的竞价对手吸取了竞购A物业失败的教训,在第二轮报价时,直接调整到高于要价120%,所以我们望尘莫及。他对这种加价方法虽然颇感意外,但毕竟兴奋地满脸绯红,他说,他没有想到市场让他如此满意!当时,我方买家和朋友只是“无语”地摇头!毕竟,我方查看了三次B物业,买家还特意请了风水师,而且原则上已经与卖家谈过条件和价位等详细事宜,满怀信心地希望在预算85-90万内竞得。朋友说,我们应该服输,“半路杀出程咬金”啊!

关于参与C物业竞购过程,情节更具戏剧性。卖家是相当自信的普鲁士裔女经纪,在多次接触中不断地表现出激动情绪,时不时地与B物业相比,高度评价其物业的保养,升级,包括后花园的游泳池。她无论如何想象不到,此一时彼一时,反反复复,最终的结果让她好伤心!毕竟,她要急等出售还贷,然后马上应付新屋交割。

当然,我方买家在磨练中愈战愈勇,积极筹措,加上智慧应对,让她赢得了在各方面更加称心如意的另一个物业,非B非C也。

实例二:2016年春,在亚裔高度追捧的Rouge Wood社区,或华人惯称的“学区”。某物业一年以前上市叫卖119万,因结果不理想而摘牌,此后变成场外交易。卖家当时是满意加高兴。逢今春该物业售出一周年际,该物业又被他当年委托销售的同一个经纪代理,以161万售出。此时,先生错愕了!

实例三:在具有典型中国文化气息的Kennedy/16th东北角Berzcy社区,在路名带有中国岭南风韵的某条街上,2016年春季快速完成了两个令不少人贴破眼镜的交易(参见表1)。一个42x90地块的物业以上市当日170万售出,紧步其尘的三天后,另一个物业以挂牌6天168万售出。这种架势惊动了不少闻风者。

多伦多地产商会(TREB)统计资料显示,位于Markham 市Berczy社区的花都街(Hua Du Ave.),有记录的自主产权物业的销售数量共计12个,实际上数据采集于2013年9月8日至2016年4月24日。在此跨度近31.5个月的期间,有3个半独立屋(Semi-Detached)和9个独立屋 (Detached) 完成交易。

进一步统计结果(表1)表明,该街上物业平均成交价格为1,353,857元,成交价格中位值为1,380,000元,最低成交价格为965,000元,最高成交价格为1,700,000元。平均上市天数为8天,最短的仅为1天,最长的为32天。

表1. Berzcy社区Hua Du Ave房地产交易统计分析


上述统计所揭示的实际情况是,在短短一年时间内,同类户型物业的增幅远远超过了30%。进一步了解到,这批物业建成于2014年,地块大约为42x90 Feet,该社区家庭平均收入为123,237元,华裔比例超过49%。据分析,这里具有典型的华裔特色社区特别是“学区”氛围,快速推动了房价上涨。

通常,绝大多数人信奉“事实胜于雄辩”的逻辑,有极少数人坚信“真理掌握在少数人手里”。那么,上述事实给我们什么启示呢?有人说,那是个案。在统计学领域,有剔除个别乖离度异常的数据的原则,那么上述实例是否属于异常数据之列?

我们再把眼光放宽放远一点,看看另外几个实例:

实例四:2016年5月初,一座位于温哥华西区的豪宅以3110万加元(时值2405万美元;1.5亿元人民币)成交,业主分别是持有99%权益的学生“周田宇”(音译)和持有1%权益的女商人“冯翠”(音译)。

豪宅建筑面积1.46万平方英尺(1356平方米),占地面积1.7英亩(0.69公顷)。该房屋在2015年7月的估价为2215万加元,位列卑斯省最贵住宅物业第18位。在3月份时该物业以3500万加元放售,即最终成交价比售价低了11%。买家从当地银行取得990万元房贷,即约30%,每两周还款一次,月付3.4万余加元。

实例五:在4年前的2012年春夏交割之际,一中国留学生以118万,高出要价156%,抢购到位于北约克C14 Willowdale社区的一栋“高龄”独立产权平房。该物业地块约为60x100 Feet。当时,此举一经加拿大广播公司(CBC)报道,轰动了全加拿大,惊动了管理层。

此后,这个社区便掀起了一波又一波的抢购潮。时至今日,在这个社区,已经鲜见150万加元以下,地块超过40x100 Feet尺度的“高龄”独立产权平房。表2列举了2016年上半年度在Willowdale社区发生的交易的统计情况,集中于对独立屋的分析。可见,在短短4年时间,该区这种特殊类型物业的平均成交价和中位值都已经上移到了177万加元。

表2. Willowdale社区房地产交易统计分析




上述四与五两个案例,在当时、当地的背景下,其结果震撼了各界。现在,大家也许淡忘了2012年那个引起媒体轰动、政府关注的个案。如果到了2020年,大家也有可能会遗忘2016年发生的那些个案。

下面,我们适当把眼光放宽一些,再看几个见诸报端,且在金融领域产生不小影响的个案。

实例六:据TorontoLife消息,加拿大丰业银行(Scotia Bank)CEO Brian Porter将位于多伦多Annex社区的豪华镇屋挂牌出售。该物业先是挂牌395万,现已下调叫价为375万。这个单元位于Macpherson Ave,是Brian Porter在2015年11月份以358.6万买入。Brian Porter认为,市场需要去泡沫,对过高的房价做出调整( Correction Coming )。

实例七:蒙特利尔银行(BMO)运营主管(Chief Operating Officer) Frank Techar于6月初将他位于玫瑰谷(Rosedale)Elm Avenue的豪宅挂牌1170万出售,一个月后下调叫价为1090万。据TorontoLife载,该豪宅以其夫人Maria名义在2006年以750万购入,豪宅建造于19世纪,占地9, 000 平方英尺,有6个卧室、9个卫生间。

实例六、七告诉我们,银行高管们在高价位售屋,预示着相关信息。作为全国五大银行之一的丰业银行,在此期间宣布,在大多伦多和大温哥华地区收紧房屋贷款,原因很简单,就是担忧这两个地区过高的房价。银行家们在房地产市场上的动作,与他们个人的情况,他们对市场的判断,以及他们的意图有着怎样的联系,我们不得而知。但是,这些现象是值得市场参与者参考的。

所有上述个案,实际上并非是孤立的偶然现象,它们发生于必然。深究起来,是什么因素引致或推动了这种必然?

(三)房市基本面炙热有加

加拿大是一个崇尚民主、自由和多元化的国家。随着移民政策的不断调整,来自世界各地的移民像一股股洪流,汇聚在这个大家庭里。据2011 National Household Survey (NHS) 统计,本国现有超过200个族裔,生于外国的人口约6, 775, 800 人,占比20.6%,在G8国家中居首。

从上世纪90年代掀起“引进技术”的移民(实际上为熟练劳动者移民Skilled Worker)风,到本世纪推动“吸收资金”的商业移民潮,包括企业家移民和投资移民潮,再到当前热火朝天的“吸收年轻人”的留学移民狂澜,加拿大社会经济发生了前所未有的巨大变化。优质教育资源成为加拿大经济增长的一支新引擎。各族裔踊跃议政参政,也在今年初的大选中达到了高峰。

加拿大从G7、G8到G20成员身份的变化,印证着这个国家,在世界经济一体化和政治格局多元化的形势下,正影响着世界,同时也接受着更加复杂和广泛的国际考验。

随着美国金融危机爆发,和应对危机以来的国际事务影响加剧,加拿大主要支柱产业如汽车制造业和石油产业仿佛如两个巨人萎缩,给本国各个方面,各个领域都造成了极大的冲击。其实,加拿大一直在一种趋向国际化的市场经济环境里,接受着检验。

因着加拿大稳健的经济政策,以及具有的独特本国特色,房地产业幸免重创,仅仅经过了2008—2009年的短暂休整,便又随着美国政府不断实施QE,启航了新的征程。这给整个行业一种美感,以为房地产业能够顺利躲过危机,完全是因着其健康的基础决定。

从2009年至2012年,加拿大房地产业步入快速上升通道,于是引发了2012年始于7月份的保守党政府有力干预和金融密切配合。但是,又是短暂的半年休整,房地产业再启航行。而且,这是一波既持久,又集中在个别中心城市的狂热过程。

在多伦多,温哥华,乃至汉密尔顿等城市,房地产市场仿佛成为竞技场,交易在2016年初春入夏时节几近疯狂!加拿大国家邮报(National Post )在6月份刊登一篇文章,援引金牌投资者柯霍德斯(Marc Cohodes)的观点:“温哥华楼市现在已经很疯狂,它是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。”柯霍德斯强调,房屋是给市民居住的,但在温哥华有人却把房屋当成“仙股”(Penny Stocks)一样在炒作。柯霍德斯认为,温哥华楼市泡沫化已经很严重,任何因素都可能把泡沫引爆。

客观现实是,加拿大银行利率长期以来持续走低(参见图3),助长了人们借贷的信心。加币兑美元的总体贬值(参见图4,图5),增强了外币进入加国持有资源,特别是房地产资源的动力。与世界其它国家政治经济动荡相衬应,安全稳定的加拿大便成为世界许多国家和地区进行资产转移、资产配置和人口流动的理想王国。

从2015年以来,来自中国、中东、东欧、印度等各个国家和地区的资金,遂源源不断,以各种渠道汇入加拿大房地产市场。供给与需求矛盾的加剧,特别是相对稀缺的独立产权物业的备受追捧,使得房地产市场交易如火如荼。

面对炙热的大多伦多、大温哥华,以及其周边的房地产市场,资本效益的“溢出”和人力资源的“被挤出”,这双重影响便不断加剧。不论主动的追逐利润的资本的“溢出”,还是被迫的完成刚性需求的人口及其相应资金的“被挤出”,大量资金,包括人力资本,如泛起的涟漪,正向着两个增长极的四周扩散。

在上述形势下,本国民众也倍感焦虑,遂懵懵懂懂,加入这场看似最后的晚宴的“狂欢”。认购者当街昼夜排队,包括雇佣替身,争抢楼花。对于这些现象,在华人圈子里,人们不再陌生。

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图3. 50年期间贷款利率变化曲线

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图4. 30年期间加币兑美金汇率变化曲线

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图5. 10年期间人民币兑美金汇率变化曲线

5月份,大多伦多房产价格环比涨幅为8.9%;温哥华房产价格环比增长9.41%。进入6月份,大多伦多和大温哥华的房地产市场持续升温。数据显示,这两大城市今年6月房价同比分别上涨16.8%和32%。不过,温哥华地区的房屋销量有所回落,6月住宅成交量为4,400套,同比仅增0.5%,环比下降8%。在大温地区,出现了量价背离的信号。

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