房地产沙龙杨立刚

杨立刚:经纪也是一种生活方式

在多伦多,从一开始进入房地产领域,从持牌角度讲,我是新人,尽管年龄已不新,社会阅历也不新,但我坚持按新人姿态迎接地产经纪工作。我所说的是面对新生活的态度。

当然,新和旧是相对的。不管新与旧,心态一定要放在一个积极向上的角度,而非似懂非懂,或不懂装懂。什么叫积极?我个人的理解,做地产经纪不是单纯为了找这份工作谋生,而是选择一种新的生活方式。

当我小儿子跟我提出想要什么东西时,他常常说,This is my life。我问什么叫life?他说,就是enjoy啊!这就是享受,是乐在其中!

地产联系大众,地产经纪就要心系千家万户,要接地气。我个人体会就是这样,从一开始,像享受生活一样去做,去与各种人打交道,争取广交朋友。这样,你就有了干劲,充满了激情,也会以不变应万变。遇到不同的客户,面对不同的文化背景,尤其是接触来自中国不同地区的客户,才会保持足够的镇定自若,游刃有余。

中国改革开放这三十年内,人的经济状况、思想道德规范等各方面都已经发生了翻天覆地的变化。我们身居加拿大,需要努力调整心态,循序渐进,要重耕耘,以期收获。做地产经纪就应该这样。

客户觉得你贴心,即你真正关心他的利益,他就会与你成为知心朋友。市场很复杂,但要守规矩,要守住做职业经纪人的底线,不论怎样的文化差异和价值观。我们与每一个客户的交往,包括每一笔交易,都有经验可得,或有教训可汲。

大家提到,做地产经纪挺累。我觉得最累的时候,是碰到极个别有道德缺陷,不懂得尊重他人的劳动,惟利是图的人。在接触这种人的时候,确实觉得很疲劳,很心累。但是,如果立即调整心态,换一个角度,把罕见的事物当做学习,当做了解这个人的精神世界,作为一个反面教材去解读,就要跟踪到底,绝不轻言放弃。遇到这样的客户,社会“油条”,也是一种“福分”。要努力把它当做一个难得的机会去学习,当你了解了这个人,几乎等于研究了一个鲜活的病态的精神世界。

杨立纲:专业才是把握房地产实质的看家本领

要有文化学习的情节,去透视多伦多的房地产市场全貌。我本人的专业是化学、政治经济学和环境经济学。研究人口、土地、资源、环境,特别是与经济的关系,是我的兴趣所在。

中国房地产市场和西方房地市场差别巨大。北美是自由市场经济,土地是终身所有,中国不是这样。不同的体制境遇,导致了人的理解完全不一样,甚至价值观有天壤之别。

在加拿大房地产经济领域,我们看重资产,更应该看重物业的价值构成。物业的价值来自多方面,土地,建筑物,甚至文化积淀。毫无疑问,就城市房地产而言,物业里土地和建筑物相比较的时候,价值构成中土地占比越重,将来它的升值空间就越大。

房屋要折旧,而土地没有。到了一定年限,比如过了30年,房屋会加速贬值。60年屋龄以上的,有残留价值是另外的事情,比如保养的好,做了装修,更新,那是经济使用价值,它可以附加到物业价值上去。我们真正要把握的是,只要一个房子过了60年龄,说它值100万,主要就是土地的价值。

所以,从投资角度出发,当买一个物业的时候,土地在里边占的比重越高越好,而不是金玉其外,败絮其中的装修或装饰。在这一点上,很遗憾的是,初来乍到的国内客人很难理解。想想看,为什么新西兰、澳大利亚等许多国家,限制外国人买二手房,而引导外资去投资新区、新物业?

简单说,其实是价值理论起指导作用。二手物业属于几代人、几届政府的财富积累。在成熟的社区,成熟的物业里,沉淀了大量的税收转移支付,凝聚了不可估量的精神、文化财富。老社区、旧物业,它的实在价值非常高。大家可以比较新区、楼花,价值差别不言而喻。很遗憾,不了解实质的人却“喜新厌旧”。

普遍的规律是,从郊区或新开发区买的房子比较便宜,从旧城区或商业中心区里买套房子代价昂贵。这就是在带客户的过程中,要想办法讲清楚的地方。国内来的客户,很喜欢买漂亮的,经过装修的,常常是跟着感觉走。由于刚性需求的误导,愈来愈多的华人经纪便顺势而为,把很多精力放在了Staging和Renovation上。这好比把60岁的老太太PS成18岁的小姑娘,你敢把她娶回家吗?演电影,生活里化妆,都是给别人看的,自己心情也好一点,让别人感觉你很年轻。但是,我们要投资房地产,投资的是实质,而不是虚浮的表面。

世界就这么大,地球已承载超过70亿人口,而且人的欲望无止境。欲望从魔瓶里释放出来,便再也不容易收回去。欲望驱动着需求,需求的房产也越来越多。可用的土地资源越来越少,于是矛盾愈来愈尖锐。

人类有个显著特点,就是哪里资源越集中,人就越往哪里挤,抢得越凶;当挤累了以后,又想寻找静谧之地,暂避一时。在加拿大,就导致了多伦多和温哥华房地产价格的暴涨。多伦多和温哥华实际上是加拿大经济增长的两个引擎。资源通过这两个动力中心,这两个增长极,辐射到周边的卫星城区,进而导致这两个城区周围的房地产价格的暴涨。

杨立纲:顺应趋势才能享受真正的幸福成果

在大多伦多和大温哥华地区,房地产价格暴涨,现在带来很多问题。人们管这种从两大中心城市向外围辐射的大范围的房价上涨叫“溢出效应”。我认为还有“挤出效应”,即买不起多伦多和温哥华的房子(House)了,就撤到周边外围城区。很多人有惨痛的教训,靠积累工资,永远赶不上房价上涨,便永远买不起房。于是,退而求其次,一些人被挤出去了,同时,资本也溢出去了。比如,从多伦多市中心不断向外围城市如Aurora, Newmarket, Ajax, Oshawa, Mississauga, Burlington, Brampton 等地的人口与资金转移,便有这方面的原因。

有些人在网上辩论上述问题,我看其实辨不出子丑寅卯来。经济问题是人类造就的,人又是社会的人,人类无法独善其身,无法不随波逐流。晋代陶渊明是被挤出去的,看破红尘,才造就了田园诗人。大隐于朝,中隐于市,小隐于野。作为中产阶层来讲,隐于市的境况是基调,应该理解为一种幸福的享受。

现在,温哥华施行了激进的高附加税政策,限制海外资金炒房,力图打压过热的房市。多伦多与温哥华房市调整都是有必要的。但是,这种调整尚局限于政策层面,跟世界经济形势发展是不同的概念。整体市场趋势,即人口增长,土地资源减少,若再加上贷款利率走低,流动性宽松,必然导致房地产价格上涨。全球房地产长期趋势线是一直波浪式向上的,最近30年来,加拿大房地产价格一直沿着30-40度角向上发展。

回顾加拿大这五十年的房地产发展历史,有到21%的利率的时候。房价也有快速上涨的阶段,1989年前后就远远超过了长期趋势平均线,2015年和2016年上半年也是如此,(2017年头三个月上涨势头更猛)。当上涨能量不够的时候,就要小心下跌。就像抛一个球,尽管力度大,抛的高一点,但是它总要回落。你抛的越高,回落的越厉害,所谓“捧得高,甩的响”。回落的越猛,到一定程度后,它又会回弹。总的趋势是向上。小的调整可能是4-5年一次,有的可能延长到6-7年。大的改变,中期的调整要到8-12年。但是,所有的调整都是围绕着这个总的向上的长期趋势线,而做出波浪形调整。

投资房地产,就要把握住什么时候是机会,什么时候不是机会。作为职业地产经纪,在跟客户讨论的时候,结合现实,围绕趋势线,考察波动方向,是一个明智的策略。要注意寻找拐点,这可能需要一些高等数学基础知识。如果赶上了一个单边上扬的中长期趋势,一个笨蛋经理人指导的投资也赚钱。

从长期看,多伦多和温哥华房地产是会上涨的,但是短期和中期肯定是需要调整的。从2008年美国金融危机到现在,已经8年了。2012年7月1号,联邦政府出台四项政策,房市调整了一下,仅喘息了短短几个月,的确把金秋的9-10月份调低迷了。但是,这种短期小调整没有到位,国际形势导致本地政府的政策效应被淹没在大潮里了。已有的调整越是不到位,未来的调整就会比较深。如果今年(2016)8-10月份这个趋势得以确认,即多温两地房市量价齐跌,下跌趋势就得以市场确认(实际上,这个推测结论发生在了2017年)。如果只有量跌,而价格仍然上扬,我们需要再观察。这种调整一旦形成,肯定是进入一个比较漫长的调整期。是否完全如此,一定还要看国际形势。

为什么要强调国际形势大环境呢?汇率和利率是国际形势决定的,在世界经济一体化的时代,任何国家和地区都无法我行我素,或独善其身。尤其是加拿大经济,它和北美地区经济紧密联在一起,靠主观意志干预汇率和利率很难。在这种情况下,假如国际资金进入加拿大容易,障碍少,汇率合适,房地产投资贷款利率又很低,那么,房价上涨的趋势就难逆转。对海外买家来讲,这是有利条件和积极诱惑。

政府靠税收过日子,实际上不想打压房地产市场,温哥华政府不想打压,多伦多政府也不想打压。任何一个政府,刻意打压房地产都是迫不得已的政治考量。对海外资金购买房产征收15%附加税,对本地人没有进行打压,其实本地资本也很厉害。在这种片面打压过程,主要造成一种从国际到国内的心理压力(一旦紧缩流动性的金融政策出台,与财政手段同向操作,甚至不断发出更加强烈的信号),整个房地产市场确认进入调整,即所有的资本都形成一种共识,形成一种心理趋势之时,房地产市场单边上扬过程就会戛然而止,(硬着陆都有可能发生)。

经济问题作为社会发展中人的切身利益问题,很多是因为心理作用产生,乃至被放大的。从整体上看,从长期趋势来讲,加拿大房价并不高,温哥华房价跟北京、东京、新加坡、香港比也不算高。但是,短期上涨过快,人们承受不了,经济体系也适应不了,几个跑得快的带动一个团队,把后面的拉下了,后面就抱怨了,你跑那么快,我跟不上,我喘不过气来了。就是这个意思。调整过后,大家心理上平衡了,拉下的跟上去了,前面的放慢脚步,再带着大家跑,长期一定是这样。在这个趋势变化中,今年(2016年)的冬天“抄底”都不一定是好时机,要密切关注量和价的变化。

我们探讨的上述问题局限于投资方面,确实需要建议投资者放缓脚步。对于刚性需求者来说,不单单是价格问题,还是要鼓励客户把握机会,及时买进。刚性需求如果不及时落实,其它方面的问题更加突出。比如今年(2016年)租金上涨的很厉害,整个社会生活成本在上涨,而就业和收入状况并不理想。这个时候买入,不会赚到什么钱,但是也不会亏,买早比买晚好。

这时很多人也在猜测,多伦多会不会跟进温哥华,会不会采取高附加税政策,应对国际买家?有些人甚至估测,“热钱流进多伦多买房了。”这些情况可能发生。但是我觉得,要对经济规律理解透,对政府意图理解清,包括对国际资金的风险偏好习性和不动产的流动迟滞性弄明白,而不应紧靠片面感悟促成判断。

宣扬资金“弃温投多”观点的主要是地产经纪们,希望房地产市场“东方不亮西方亮”。我认为国际资本不会这样做,国际资本一是不会像炒股票、炒基金那样快进快出,二是国际资本会把多温与加拿大看作一个整体市场去应对,三是市场尚处于一个心理适应过程。当前形势下,有些人会从温哥华移民到多伦多来置业,同样也会有人从多伦多跑到温哥华去买房。这一点跟政府征税无关,更不代表一种趋势。(此文完成于2016年)

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