2017年 9月 21日 星期四  
加国房市:山雨欲来?!

——关于当前形势及发展趋势的观察与思考

(一)房市历史如镜

    自2015年春季以来,有目共睹,大多伦多和大温哥华等地区的房市冲进陡峭的快速上升通道(参见图1,资料来源于http://www.torontohomes-for-sale.com/Real estate property price trend in Toronto Updated January 6, 2016)。往年的交易相对淡季,在2016年冬春交替时节,也大为缩短,此期间的调整似乎仅是喘息,如抽支烟、喝杯咖啡的功夫。

    那么,简要回顾加拿大房地产市场发展历史,我们会有哪些新的看法呢?在下图1中,我们可看到有三个波峰和波谷,红色直线代表了总的趋势。在1974年和1989年,房产平均价格显著超过了趋势线,继而发生了“调整”。同样,我们也能够看到,2008年末和2009年初的市场条件引发一次微调。

 

1. 扣除通胀因素的平均房价

    在2006年初,当平均房价达到$333,852(在扣除通胀前为$388,720)时,房价曲线穿破了趋势线。但是,那时的增长速度是适度的。发生在20072008年的调整其实主要是抑平房价,与19571960年期间的调整相似。在短暂调整之后,房价继续了上扬走势,而且从2010年起,这种增长变得非常有力度。

    实际上,2008年以来的房价上涨速度要比引发1974年调整和1989年“泡沫破裂”的那两个阶段略低。1974年和1989年的那两次调整,特别是在调整扣除通胀因素之后,导致了房价趋于稳定。

    进一步分析,20082009年发生在加拿大的房地产业调整,与美国雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产、“两房”(Fannie Mae & Freddie Mac)倒闭、“次贷”金融危机有着本质上的区别。众所周知,1996年以来,加拿大采取了一种相对保守稳健的经济增长模式,这就意味着延长了增长时间,扩大了空间。当然,处于北美经济圈内,因为美国金融危机,导致加拿大房地产出现短暂调整在所难免。

    我们不难看出,20082009年的房价曲线处于红色趋势线下方,短暂调整之后,在基本面没有逆转的情况下,可以认定延续以往升势属于必然。那么,这种趋势会延续多久?这将是我们需要密切关注的。特别是,当增长曲线击穿长期趋势线,使乖离度愈来愈大的情况下,我们无法掉以轻心!

    从长期平均走势看,自2010年启动的上涨要比1974年之前的上涨和1989年之前的上涨相对平缓,但是自2013年起,这种上涨呈现加速。这种越过长期趋势平均线,并呈现出加速度的短期房价增长,就像一把张口大到极端的剪刀。加拿大房价平均涨幅与整体经济形势改善,特别是与家庭总收入的增长出现了严重背离。

    加拿大金融邮报(Financial Post)在2016年初报道,在震惊世界的借贷狂潮中,加拿大人的家庭负债已经攀上G7之最。事实上,在2015年第三季度,家庭负债达到了家庭可支配收入的171%。换句话说,每100加币的可支配收入,相应的家庭债务负担为171加币。

    偿债比(Debt Service RatioDSR)是衡量金融敏感性或经济风险的重要指标。从表2不难发现,家庭负债在2000年日本为G7之最,而14年之后,加拿大以惊人的家庭负债位居首位,紧跟其后的是英国。

 

2.  加拿大家庭负债与G7其它国家比较

    加拿大在评判家庭可负担住房能力时认定,一个中等收入家庭用于住房支出的部分,占可支配收入的30%40%的比例属于合理范围,此即确保生活品质的标准。但现实是,多伦多居民需要拿出平均收入的71.4%,用于支付住房开销;温哥华居民更惨,一个中等收入家庭可能要花费可支配收入的109%,承担一套有着25年摊还期限(Amortisation Period)贷款的独立屋的开支。

    进入2016年春夏,房市参与者,包括投资者、开发商、经纪,大家都处在一种高度亢奋的状态中,房地产市场频传着渲染有加的升值捷报。关于整体经济环境评估,以及各种不利因素的公开评论,却若即若离,仿佛消遁,拟或被“涨潮”淹没。在这个阶段,谈论居民住房可负担能力的话题显得苍白无力。

    多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board, TREB76日发布报告称,6月份多伦多地区纳入统计的房屋包括独立屋、半独立屋、公寓等各种住宅类型,其平均售价为74.65万加元,同比增长16.8%;6月份共计交易12794套住宅,比去年6月份11905套高出7.5%

    但是,进入67月份交替时节,在大多伦多房地产市场,不少的超低价挂盘,因为市场反应冷淡,在差不多一周左右,又悄悄以接近市场价位,做出更新叫价(Pc),从而给潜在买家腾挪出选择空间。这种现象,有种“无可奈何花落去”的气氛,不仅对活跃在一线的地产经纪是一种明显“测市”信号,对参与市场交易的买卖主体也是一种明确“心理”纠错。

    大温哥华市场又如何?201675大温地产商会(Real Estate Board of Greater Vancouver, REBGV)发布6月份房地产市场报告称,6月份该市住宅物业销量为4400套,比去年同期微增0.6% 但比今年5月份下跌7.7%;住宅物业新挂牌量为5875套,比去年同期仅增长1.2%,但比今年5月份降低6.6%MLS总挂牌数量为7812套,比去年同期骤减35.9%比今年5月仅微增1.1%;销存比为56.3%,尚未较强劲卖方市场。

    上述“龙头”房市的迹象是否预示着房地产市场在短期内,甚至长期走向的见顶?是否预示着房市拐点悄然到来?有人开始说,狼已经上路。我们可拭目以待。

    作为房地产交易一线的实践者和研究人员,针对上述形势,有何自己的见解呢?

(二)交易个案并非孤立

    我们不妨先抛砖引玉,看看以下几个充满浓烈火药味,并一度引起业界关注,乃至各界轰动的案例。

    实例一:2015年春,在传统的Huntingwood/Warden区域发生的几宗交易,为保护当事人隐私起见,在此不提供有关物业细节信息。位于Eaglestone Rd.A物业,低开叫价70万,竞价成交93.5万,超出叫价134%。随后,比A物业略好的B物业,位于Allangrove Cres.,平开84.9万,竞价成交101.5万。紧跟在后,与A不相上下的C物业,以92.7万挂牌,因为竞价设计流产,旋即终止挂牌,再以较合理的899,999万开盘,最终以87.5万成交。

    由于笔者亲自参与其中,对整个过程相关当事人的喜怒哀乐深有体会!B物业的卖家,也是经纪。他通知败阵的我方说,我们的竞价对手吸取了竞购A物业失败的教训,在第二轮报价时,直接调整到高于要价120%,所以我们望尘莫及。他对这种加价方法虽然颇感意外,但毕竟兴奋地满脸绯红,他说,他没有想到市场让他如此满意!当时,我方买家和朋友只是“无语”地摇头!毕竟,我方查看了三次B物业,买家还特意请了风水师,而且原则上已经与卖家谈过条件和价位等详细事宜,满怀信心地希望在预算85-90万内竞得。朋友说,我们应该服输,“半路杀出程咬金”啊!

    关于参与C物业竞购过程,情节更具戏剧性。卖家是相当自信的普鲁士裔女经纪,在多次接触中不断地表现出激动情绪,时不时地与B物业相比,高度评价其物业的保养,升级,包括后花园的游泳池。她无论如何想象不到,此一时彼一时,反反复复,最终的结果让她好伤心!毕竟,她要急等出售还贷,然后马上应付新屋交割。

    当然,我方买家在磨练中愈战愈勇,积极筹措,加上智慧应对,让她赢得了在各方面更加称心如意的另一个物业,非BC也。

    实例二:2016年春,在亚裔高度追捧的Rouge Wood社区,或华人惯称的“学区”。某物业一年以前上市叫卖119万,因结果不理想而摘牌,此后变成场外交易。卖家当时是满意加高兴。逢今春该物业售出一周年际,该物业又被他当年委托销售的同一个经纪代理,以161万售出。此时,先生错愕了!

    实例三:在具有典型中国文化气息的Kennedy/16th东北角Berzcy社区,在路名带有中国岭南风韵的某条街上,2016年春季快速完成了两个令不少人贴破眼镜的交易(参见表1)。一个42x90地块的物业以上市当日170万售出,紧步其尘的三天后,另一个物业以挂牌6168万售出。这种架势惊动了不少闻风者。

    多伦多地产商会(TREB)统计资料显示,位于Markham Berczy社区的花都街(Hua Du Ave.),有记录的自主产权物业的销售数量共计12个,实际上数据采集于201398日至2016424日。在此跨度近31.5个月的期间,有3个半独立屋(Semi-Detached)和9个独立屋 (Detached) 完成交易。

    进一步统计结果(表1)表明,该街上物业平均成交价格为1,353,857元,成交价格中位值为1,380,000元,最低成交价格为965,000元,最高成交价格为1,700,000元。平均上市天数为8天,最短的仅为1天,最长的为32天。

1.  Berzcy社区Hua Du Ave房地产交易统计分析

Field

Count

Mean
(Average)

Median

Mode

Low

High

List Price

7

$1,264,236

$1,350,000

n/a

$1,000,050

$1,399,000

Original Price

7

$1,246,407

$1,350,000

n/a

$899,000

$1,399,000

Sold Price

7

$1,353,857

$1,380,000

n/a

$965,000

$1,700,000

%Difference

7

106

100

n/a

94

122

Taxes

6

$5,478

$5,703

n/a

$4,073.10

$6,584

Bedrooms

7

4

4

4

4

5

Washrooms

7

4

4

4

3

4

Days on Market

7

8

4

n/a

1

32

* Calculations are performed excluding zero and null values

Field

Value

Count

Area

York

7

Community

Berczy

7

Municipality

Markham

7

LSC

Sld

7

Type

Detached

7

Style

2-Storey

7

 

    上述统计所揭示的实际情况是,在短短一年时间内,同类户型物业的增幅远远超过了30%。进一步了解到,这批物业建成于2014年,地块大约为42x90 Feet,该社区家庭平均收入为123,237元,华裔比例超过49%。据分析,这里具有典型的华裔特色社区特别是“学区”氛围,快速推动了房价上涨。

    通常,绝大多数人信奉“事实胜于雄辩”的逻辑,有极少数人坚信“真理掌握在少数人手里”。那么,上述事实给我们什么启示呢?有人说,那是个案。在统计学领域,有剔除个别乖离度异常的数据的原则,那么上述实例是否属于异常数据之列?

    我们再把眼光放宽放远一点,看看另外几个实例:

    实例四:20165月初,一座位于温哥华西区的豪宅以3110万加元(时值2405万美元;1.5亿元人民币)成交,业主分别是持有99%权益的学生“周田宇”(音译)和持有1%权益的女商人“冯翠”(音译)。

    豪宅建筑面积1.46万平方英尺(1356平方米),占地面积1.7英亩(0.69公顷)。该房屋在20157月的估价为2215万加元,位列卑斯省最贵住宅物业第18位。在3月份时该物业以3500万加元放售,即最终成交价比售价低了11%。买家从当地银行取得990万元房贷,即约30%,每两周还款一次,月付3.4万余加元。

    实例五:4年前的2012年春夏交割之际,一中国留学生以118万,高出要价156%,抢购到位于北约克C14 Willowdale社区的一栋“高龄”独立产权平房。该物业地块约为60x100 Feet。当时,此举一经加拿大广播公司(CBC)报道,轰动了全加拿大,惊动了管理层。

    此后,这个社区便掀起了一波又一波的抢购潮。时至今日,在这个社区,已经鲜见150万加元以下,地块超过40x100 Feet尺度的“高龄”独立产权平房。表2列举了2016年上半年度在Willowdale社区发生的交易的统计情况,集中于对独立屋的分析。可见,在短短4年时间,该区这种特殊类型物业的平均成交价和中位值都已经上移到了177万加元。

2.  Willowdale社区房地产交易统计分析

Field

Count

Mean
(Average)

Median

Mode

Low

High

List Price

31

$1,626,570

$1,688,000

$1,350,000

$1,099,000

$2,198,000

Original Price

30

$1,632,119

$1,691,500

$1,488,000

$1,088,888

$2,198,000

Sold Price

31

$1,768,676

$1,770,800

$1,700,000

$1,030,000

$2,375,000

%Difference

31

110

108

113

90

161

Taxes

31

$6,389

$5,394

$5,507

$3,547.83

$26,854.77

Bedrooms

30

3

3

3

1

5

Washrooms

31

2

2

2

1

3

Days on Market

29

10

6

1

1

53

* Calculations are performed excluding zero and null values

Field

Value

Count

Area

Toronto

31

Community

Willowdale East

31

Municipality

Toronto

31

LSC

Sld

31

Type

Detached

31

Style

Bungalow

28

 

Bungalow-Raised

3

 

    上述四与五两个案例,在当时、当地的背景下,其结果震撼了各界。现在,大家也许淡忘了2012年那个引起媒体轰动、政府关注的个案。如果到了2020年,大家也有可能会遗忘2016年发生的那些个案。

    下面,我们适当把眼光放宽一些,再看几个见诸报端,且在金融领域产生不小影响的个案。

    实例六:TorontoLife消息,加拿大丰业银行(Scotia BankCEO Brian Porter将位于多伦多Annex社区的豪华镇屋挂牌出售。该物业先是挂牌395万,现已下调叫价为375万。这个单元位于Macpherson Ave,是Brian Porter201511月份以358.6万买入。Brian Porter认为,市场需要去泡沫,对过高的房价做出调整( Correction Coming )。

    实例七:蒙特利尔银行(BMO)运营主管(Chief Operating Officer)Frank Techar6月初将他位于玫瑰谷(RosedaleElm Avenue的豪宅挂牌1170万出售,一个月后下调叫价为1090万。据TorontoLife载,该豪宅以其夫人Maria名义在2006年以750万购入,豪宅建造于19世纪,占地9, 000 平方英尺,有6个卧室、9个卫生间。

    实例六、七告诉我们,银行高管们在高价位售屋,预示着相关信息。作为全国五大银行之一的丰业银行,在此期间宣布,在大多伦多和大温哥华地区收紧房屋贷款,原因很简单,就是担忧这两个地区过高的房价。银行家们在房地产市场上的动作,与他们个人的情况,他们对市场的判断,以及他们的意图有着怎样的联系,我们不得而知。但是,这些现象是值得市场参与者参考的。

    所有上述个案,实际上并非是孤立的偶然现象,它们发生于必然。深究起来,是什么因素引致或推动了这种必然?

(三)房市基本面炙热有加

    加拿大是一个崇尚民主、自由和多元化的国家。随着移民政策的不断调整,来自世界各地的移民像一股股洪流,汇聚在这个大家庭里。据2011 National Household Survey (NHS) 统计,本国现有超过200个族裔,生于外国的人口约6, 775, 800 人,占比20.6%,在G8国家中居首。

    从上世纪90年代掀起“引进技术”的移民(实际上为熟练劳动者移民Skilled Worker)风,到本世纪推动“吸收资金”的商业移民潮,包括企业家移民和投资移民潮,再到当前热火朝天的“吸收年轻人”的留学移民狂澜,加拿大社会经济发生了前所未有的巨大变化。优质教育资源成为加拿大经济增长的一支新引擎。各族裔踊跃议政参政,也在今年初的大选中达到了高峰。

    加拿大从G7G8G20成员身份的变化,印证着这个国家,在世界经济一体化和政治格局多元化的形势下,正影响着世界,同时也接受着更加复杂和广泛的国际考验。

    随着美国金融危机爆发,和应对危机以来的国际事务影响加剧,加拿大主要支柱产业如汽车制造业和石油产业仿佛如两个巨人萎缩,给本国各个方面,各个领域都造成了极大的冲击。其实,加拿大一直在一种趋向国际化的市场经济环境里,接受着检验。

    因着加拿大稳健的经济政策,以及具有的独特本国特色,房地产业幸免重创,仅仅经过了20082009年的短暂休整,便又随着美国政府不断实施QE,启航了新的征程。这给整个行业一种美感,以为房地产业能够顺利躲过危机,完全是因着其健康的基础决定。

    从2009年至2012年,加拿大房地产业步入快速上升通道,于是引发了2012年始于7月份的保守党政府有力干预和金融密切配合。但是,又是短暂的半年休整,房地产业再启航行。而且,这是一波既持久,又集中在个别中心城市的狂热过程。

    在多伦多,温哥华,乃至汉密尔顿等城市,房地产市场仿佛成为竞技场,交易在2016年初春入夏时节几近疯狂!加拿大国家邮报(National Post )在6月份刊登一篇文章,援引金牌投资者柯霍德斯(Marc Cohodes)的观点:“温哥华楼市现在已经很疯狂,它是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。”柯霍德斯强调,房屋是给市民居住的,但在温哥华有人却把房屋当成仙股Penny Stocks)一样在炒作。柯霍德斯认为,温哥华楼市泡沫化已经很严重,任何因素都可能把泡沫引爆。

    客观现实是,加拿大银行利率长期以来持续走低(参见图3),助长了人们借贷的信心。加币兑美元的总体贬值(参见图4,图5),增强了外币进入加国持有资源,特别是房地产资源的动力。与世界其它国家政治经济动荡相衬应,安全稳定的加拿大便成为世界许多国家和地区进行资产转移、资产配置和人口流动的理想王国。

    从2015年以来,来自中国、中东、东欧、印度等各个国家和地区的资金,遂源源不断,以各种渠道汇入加拿大房地产市场。供给与需求矛盾的加剧,特别是相对稀缺的独立产权物业的备受追捧,使得房地产市场交易如火如荼。

    面对炙热的大多伦多、大温哥华,以及其周边的房地产市场,资本效益的“溢出”和人力资源的“被挤出”,这双重影响便不断加剧。不论主动的追逐利润的资本的“溢出”,还是被迫的完成刚性需求的人口及其相应资金的“被挤出”,大量资金,包括人力资本,如泛起的涟漪,正向着两个增长极的四周扩散。

    在上述形势下,本国民众也倍感焦虑,遂懵懵懂懂,加入这场看似最后的晚宴的“狂欢”。认购者当街昼夜排队,包括雇佣替身,争抢楼花。对于这些现象,在华人圈子里,人们不再陌生。

 

3. 50年期间贷款利率变化曲线

 

4. 30年期间加币兑美金汇率变化曲线

 

 

5. 10年期间人民币兑美金汇率变化曲线

    5月份,大多伦多房产价格环比涨幅为8.9%;温哥华房产价格环比增长9.41%。进入6月份,大多伦多和大温哥华的房地产市场持续升温。数据显示,这两大城市今年6月房价同比分别上涨16.8%32%。不过,温哥华地区的房屋销量有所回落,6月住宅成交量为4400套,同比仅增0.5%,环比下降8%。在大温地区,出现了量价背离的信号。

(四)众口难调房市冰火

    在看待加拿大房地产局势的问题上,目前可谓众说纷纭,莫衷一是。实际上,全加拿大房地产市场呈现出冰火两重天的局面,已经令许多人,特别是局外人“找不到北”。

    6月份,温哥华出现了社团民众的抗议之声,民选而出的市长、省长已经抛弃了往年置若罔闻的态度,积极在各种社交场合透出风,要进行行政干预,并与联邦展开针对性沟通。

    作为高度市场化的经济体,奉行“不干预”和“守夜人”主义,是政府在经济领域作为的基本方针。但是,正如历次大危机发生时刻,政府雷厉风行,顺应民意,实行“干预”主义和“引导”政策,对市场进行各种形式的调控,从扶持乃至打压,都成为必要与可能。

    房地产市场上,弥散着一种令多数人迷惑的信息:加拿大房地产过热!其实,当扣除大多伦多、温哥华等中心城市及其外围个别中小城市后,加拿大全国房地产业没有呈现过热情形。看似如此矛盾的问题,根源在哪里?

    例如,如果不计算大温地区及大多地区,5月份加拿大的平均楼价与去年同期相比,增幅仅为2.4%。大蒙特利尔地区的同比涨幅只有0.89%,渥太华地区基本没升跌。卡尔加里、埃德蒙顿、魁北克城、哈利法克斯等许多中小城市甚至处于房价下跌或不景气状态。

    听听权威机构的不同论调,也品尝一下实践层面的苦辣酸甜咸吧!加拿大最大建筑商之一的Mattamy Homes营运总裁Brian Johnston说,将加拿大房地产市场炙热归咎于海外买家,那是胡扯!我们有理由相信,站在产品供应端的权威的发言,假如它是诚信的,应该清楚其消费群体的结构与比例,即它了解购买者究竟属于哪一类群体。

    加拿大著名研究机构西门菲莎大学(SFU)与不列颠哥伦比亚大学(UBC)专家得出结论,来自海外的资金和投资移民对大温地区楼价升高有显著相关性。

    顺应民意的温哥华政府,以及上级省政府,表明了它们对大温地区房地产过热状况的认同。因此,要求登记国籍身份,提供国外纳税证明,等等,对房地产市场是一种警示意义明显的政策措施。可以压制国际买家,用海外资金炒作本地房地产资源。

    加拿大央行行长警告,本国房地产存在高达30%的泡沫。加拿大金融机构监督办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)呼吁全国金融机构,收紧房屋贷款审核(to have prudent underwriting of residential mortgage loans. ) OSFI警告各监管银行严格审批房屋贷款(to have more scrutiny in their mortgage business. Crackdown is coming on shoddy practices while approving loans.) OSFI警惕到存在的问题(Financial institutions have encountered misrepresentation of income and/or employment)

    下面是笔者在撰写该分析报告,进行调查过程,银行业内人士流露出的一些担忧。“我觉得(这篇报告)写的非常现实,给当前的房地产环境做了一个总结。列举了案例,同时也分析了影响房价飙升的几个因素,银行低利率、海外买家、汇率和政府因素等等。 (银行聘请的)教授在上课时也提到了,八十年代的加拿大,贷款利率20%多,很多人直接拿着自己的房屋钥匙去银行,让银行收走他们的房子。因为,让银行收走房子,会比自己偿还房屋贷款更划算。

    “现在银行都是鼓励人们去借款。这并不只是体现在房屋贷款上,还包括其他类型的贷款,loanline of credithome power line of credit,甚至包括信用卡在一定时期的promotion,利率也是很低的。这些低利率贷款会在一定程度上鼓励人们去消费。当这些债务积累到一定时期,人们可能会因为一些特殊因素(如失业)出现还不起贷款,或是只还minimum balance的情况。长期下去,信用分数也会受到严重影响。所以,加拿大其实是个个人债务非常高的国家。”她不无担忧,“很多人来银行,我们给做debts consolidation loan, 或是mortgage refinance,帮客人把现有的较高利息的贷款合并到相对低利率的产品里去。目的是减轻这些人的债务负担。但这又给了人们机会,去用已经还清的信贷产品再去消费。一旦有外来严重不利因素的影响,或是出现次贷危机,人们没能力偿还贷款,经济就会陷入困境。

    但是,加拿大房屋贷款专业人士协会(Mortgage Professional Canada)报告声称,加拿大房地产市场无泡沫,如果采取政府打压措施,将会对经济产生意想不到的负面影响(There's no evidence of housing bubble. Some evidence shows that foreign money is problem, but overall the housing market is solid. Housing bubbles do not exist in Canada. It would be "tragic" if any misguided attempts to fix a problem that doesn't exist were to happen.

    加拿大建筑与开发业者协会(Building Industry and Land Development Association, BILD)的报告阐释了显著存在的供需矛盾和不平衡开发问题。BILD的报告指出,大多伦多地区低层房屋的供应量正在锐减,到了前所未有的最低水平,而高层公寓的供应增长迅猛。这种状况的出现,与金马蹄地区发展规划(Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe)的严格指导有密切关系(参见表3)。

3.  2031年都市增长中心最低总人口密度指标

400 people & jobs combined per hectare

200 people & jobs combined per hectare

150 people & jobs combined per hectare

Downtown Toronto

Etobicoke Centre

North York Centre

Scarborough Centre

Yonge-Eglinton Centre

Downtown Brampton

Downtown Burlington

Downtown Hamilton

Downtown Kitchener

Uptown Waterloo

Downtown Milton

Markham Centre

Mississauga City Centre

Newmarket Centre

Midtown Oakville

Downtown Oshawa

Downtown Pickering

Richmond Hill/Langstaff Gateway

Vaughan Corporate Centre

Downtown Barrie

Downtown Brantford

Downtown Cambridge

Downtown Guelph

Downtown Peterborough

Downtown St. Catharines

    代表着全国1.4万多个从业单位和400万名从业人员的加拿大房地产协会(The Canadian Real Estate Association, CREA),针对加拿大房地产市场是否“过热”或“泡沫化”的问题,一直行事含蓄,常常不露声色,默默做着信息披露工作。

    CREA报告显示,本年度5月份全国房屋均价为509, 460元,同比上涨了13%,若扣除安大略省和大不列颠哥伦比亚省两个热点市场,加拿大5月份房屋均价仅为310, 007元,同比升幅仅为9.1%。其它有关数据参见表4

4.  20165月份全加HPI统计结果

MLS Home Price Index Benchmark Price

Composite HPI

May 2016

Percentage Change vs.

1 month ago

3 months ago

6 months ago

12 months ago

3 years ago

5 years ago

Aggregate

$555,000

2.89

6.75

9.21

12.48

24.27

32.10

Lower Mainland

$786,500

5.42

12.25

18.93

30.16

45.54

45.25

Greater Vancouver

$889,100

5.25

11.77

18.00

29.71

48.31

46.91

Fraser Valley

$593,800

5.91

13.66

21.59

31.66

39.02

41.70

Vancouver Island

$341,000

2.32

6.87

7.42

9.45

16.03

10.10

Victoria

$506,700

2.65

8.05

11.75

13.89

19.45

11.23

Calgary

$436,500

-0.25

-0.99

-3.11

-3.94

7.71

14.90

Regina

$297,700

2.06

5.70

7.46

3.38

-1.59

9.41

Saskatoon

$306,200

0.61

1.50

0.31

-2.30

-0.52

8.66

Greater Toronto

$635,700

3.43

7.93

10.97

14.96

34.13

48.79

Ottawa

$337,100

1.00

2.51

2.17

1.34

1.28

5.52

Greater Montreal

$309,900

0.50

1.90

2.35

1.90

2.94

8.99

Greater Moncton

$158,600

1.21

0.07

0.45

8.18

7.92

7.22

**All figures in this release except price measures are seasonally adjusted unless otherwise noted. Removing normal seasonal variations enables meaningful analysis of monthly changes and fundamental trends..

    CREA指出,5月份新挂牌上市的房屋数量与4月份相比变化不大,轻微录得-0.2%的跌幅,全国房地产市场销售量与新挂牌量的比例是57.6%。根据楼盘经验理论,销售量与新挂牌房源的比例在40%—60%,属于平衡的房产市场,比例高于60%时成为卖方市场,比例低于40%时为买方市场。依次推论,加拿大房地产市场尚处于平衡,但接近于卖方市场状态。

    CREA预测房地产市场时认为,在2016年底,全国销量会上涨6.1%,平均房价会增长10.8%;而到了2017年底,全国销量仅略增0.2%,平均房价仅微涨0.1%。尤其需要关注的是,该机构预测,在2016年不列颠哥伦比亚省(BC)的销量将大幅上涨20.0%,价格亦将高歌猛进13.5%;在2017年时,不列颠哥伦比亚省(BC)的销量将下跌2.3%,价格将下跌1.0%

     库存月数(Months of Inventory)也是衡量房产市场供求平衡关系的一个重要指标。库存月数是指,以目前的销售速度,卖完当前库存房屋所需要的月数。加拿大房地产市场在5月份的库存月数为5.6个月,为近3年最低的读数,可以看出卖方是如何的主动。这也能够解释,为什么卖方动辄设计“Offer Presentation”,以规定时间、规定地点,再加上规定押金(种类、数额),从而“三规”买家啦。

    同样,多伦多地产商会和大温哥华地产商会也在按照各自的职责,客观地、不温不火地做着各种数据统计分析,供各界参考。

    2016年初道明银行(TD Bank)报告称,加拿大住房行业是“加拿大经济的一块基石”。在某些年份,它占总体经济活动的2030%,占加拿大总就业增长约11%。 但是如果加拿房地产市场泡沫濒临破灭,它有可能成为加拿大经济的一个负担。加拿大住房行业如下滑,劳动力市场将受严重打击。

    据加拿大住宅建筑商协会(CHBA)称,越来越多的加拿大人依靠住宅行业谋生,有超过90万的人受雇于房屋建筑、翻新或维修。在这行业上他们的总薪酬超过500亿元。

    加拿大环球邮报(Global and Mail)曾发表文章,忧虑2016年可能是加拿大房地产市场的“滑铁卢”年,认为连续多年攀升的房价可能终于“无力越过美国利率上升,加拿大资源工业陷入危机,加拿大政府收紧对房贷控制等多种阻力形成的‘高墙’。”

    长期以来,国际信用评级公司穆迪(Moody’s)对加拿大的房地产市场持不乐观的态度。它在6月份发布的报告中更做出了假设,加拿大房屋价格可能会下跌25%,而多伦多和温哥华两大城市房价会下跌35%;六大银行将损失合计120亿加元,加拿大房屋抵押与住宅公司(Canada Mortgage and Housing CorporationCMHC)将遭受损失60亿加元。

    值得各界关注的是,“英国脱欧”在当前无疑成为另一个沉重的话题,也加重了人们对加拿大房市走向的猜测和不安。英国信用评级被惠誉国际评级(Fitch Rating)和标准普尔(Standard & Poor)下调,列入世界名单的3A评级国家仅剩12个。

    英国金融时报(The Financial Times)认为,英国退欧属于一级政治危机,是自二战后破坏性仅次于上世纪七十和八十年代矿业工人大罢工的冲击。这种情形,正在加剧欧洲乃至世界的经济动荡。因此,专家们预测,国际投资者的资金会向着避风港美国和加拿大流动。那么,这似乎又成为人们预测加拿大房地产市场升温的一个因素。

(五)新政何去又何从

    深究的读者也许会推断出,加拿大房地产市场正处于胶着时期或转折时刻的“混沌”状态—在震荡中进行平稳调整?选择新的转折方向?或延续原有的不均衡上升态势?

    似乎,人们都在期待着政府的决策!在面临着需求与供给,货币与债务,利率与汇率,就业与工资,甚至稳定与增长等诸多问题,甚至矛盾时,人们开始寄希望于政府,“凯恩斯主义”又进入了专家意见市场。政府在密切关注着市场动态,并期待着智囊机构尽快提出调研结果和政策建议。在“意见市场”愈来愈盛行的自由市场经济条件下,各路智囊机构们各执己见,正在谨慎地研讨中!

    作为加拿大的两个“增长极”,大多伦多和温哥华正以各自的独特优势或资源禀赋,吸引着来自世界各地的资金流、技术流、信息流,愈发壮大和富有吸引力,愈发获得更多、更优质的资源。当然,作为两大核心城市的大多与大温地区,也正在通过扩散效应,将部分资源分散到周边区域,使得“卫星”城市和“链条”城市获益,得到相对同步的增长。

    而更加边远的地区,则因着资本、技术、信息自身的“嫌贫爱富”特性,相对变得更加边缘化和停步不前。尽管许多省份和城市在不断地努力,采取各种手段和政策,希望挽留并引进资金、技术和信息,但比起核心城市多伦多和温哥华来,无疑是有心无力,显得无可奈何。

    在上述情形下,围绕房地产市场价格中枢,处于既得利益者地位的人与处于竞争劣势的人,在口水战中,便成为对垒的两军。公说公有理,婆说婆有理。各级政府已经被推上了风口浪尖!

    在调控当前房地产经济走向的政策选择上,财政政策自然比金融政策更加受到重视,也更加容易快速、有效地施展开来。事实上,也的确如此,汇率和利率对房地产的影响显而易见,但政府,包括央行,对此采取干预的能力微乎其微。

    从税收和转移支付角度入手,政府干预房地产市场的手段会比较清晰,也容易产生效果。正如新西兰、澳大利亚限制外国人购买二手房,把国际买家,包括投机者驱赶到新屋和楼花市场,国际资本便被引导入环境与基础设施建设投入的渠道,从而减少长期积累的优质资源被“鳄鱼”吞噬。

    要知道,一个高龄的物业,尤其是居住类型物业,它所处的社区,所处的环境,所享有的资源,是经过长期以来的资金积累、技术叠加和信息整合的结果。早期持有这种资源的人士,对价格增长的敏感度较低,尤其是对所持有资源的稀缺性认识不足。于是,他们便比较轻易地出售物业,失去多年的价值积淀。

    在上述情况下,只有明智的政府,通过有效的政策措施干预,才能阻止这样的事情发生。这在奉行“市场自我调节”理念的牢固制度框架下,其进展可想而知。

    同时,政府确有极大的可能,在充分征求民主意志的基础上,通过税收政策的实施,比如,提高非税务居民的持有物业成本,增强社会公平性。不论国际人士,还是本国公民,在不被认为是税务居民,不为本国税收增长主动贡献的情况下,都应该接受行政干预,被强制性征税。

    这里需要特别强调,不该笼统地提“向外国业主加征税”。不论土地转让税、物业税,还是资本增值税,加征附加税应该针对所有“非税务居民”。加征税,历来都是牵一发而动全身的敏感问题,政府会采取相对稳妥的做法。

    BC省长简惠芝(Christy Clark)在6月底坦言,政府在对房市采取大胆行动(Bold Action)时,应该坚持六个原则,即增加房屋供应量,扩张公共交通智能系统,支持首次置业,保护消费者,增加出租房源,保障住房梦。联邦政府决定拨款1.5亿加元,用于支持温哥华地区建设保障性住房,是政府进行转移支付的具体体现。

    当然,政府有责任,有义务,通过财政预算,对弱势群体住房进行必要的转移支付。除了儿童、老人、病人,长期居住条件得不到改善的税务居民,应该有权利、有机会获得财政补贴,缩小与其他阶层居住条件的差距。

    各市情况不同,各省情况不同,各群体情况也不同。作为协调者的联邦、各省、各市这三级政府,出台新的房地产调控政策,必然需要通盘考虑,区别对待,并综合平衡。正如特鲁多总理(Prime Minister Justin Trudeau)所言:“We know that we need to take measures so that the affordability of homes is accessible for more Canadians who increasingly look at markets like here in the lower mainland (i.e. Vancouver) and in Toronto as significant barriers to achieving their dreams and successes.”“How action will be taken to address housing prices but that it will involve all three levels of government.

(六)房市终将趋向稳健

    在评判加拿大尤其是大多伦多地区的房地产市场,是否泡沫化,是否健康,是否可持续的问题时,我们常常因着认识的不足,准备的不充分,以及非理性化的东西甚嚣尘上,而变得语无伦次,束手无措,或者盲目随波逐流。

    其实,研究经济史上各个时期的市场表现,以及发展趋势,对我们认清市场形势,明确决策方向,并顺势而为,甚至因势利导,都有着极其重要的意义。

    例如,当我们将多伦多地区房地产市场割裂为不同时期,或者不同阶段时,我们一定惊讶那种超乎寻常的增长或单边上扬。但是,如果把这些个不同时期,不同阶段的变化线段放入一个更长期,更连续的坐标系里时,我们便会因那不断趋向稳定,或者振幅逐渐减小的变化曲线而惊讶:原来如此!(参见图5,资料来源于http://www.torontohomes-for-sale.com/Real estate property price trend in TorontoUpdated January 6, 2016)。

    尽管多伦多房地产价格最近的上涨非常显著,但是房价的年度同比变化(未扣除通胀)近来要比前几年更温和(参加下图5)。我们注意到,房价最大的单边下跌近似8%,而最大的上涨(在1987年)却在36%左右。

 

6. 年度房地产价格百分比变化

    全加各地区的经济发展不平衡,尤其是房地产业发展差异显著,差距在不断加大,移民政策的推动,使得各种优质资源更加趋于集中。即便在同一个地区,不同社区资源禀赋亦有明显不同,贫富差距也在加大。

    在政府政策及发展规划导向下,房屋类型力求多样化,顺应市场发展形势,体现差异化供给特点,有助于满足各阶层需求。

    自由市场经济条件下,各级政府的角色,决定了它们在房地产经济领域的有限地位和作用。全国性房地产市场调控政策的出台,必须考虑到综合平衡与协调发展问题。依靠加拿大政府力量,试图打压个别地区过热的房地产市场的想法,显得那么单纯幼稚,苍白无力。

    作为拥有部分立法权的各省市,如果制订针对性的区域性政策,尤其是差异化的财政与税收政策,也许更合时宜。但是,这些省市针对性政策措施的研究、制订与实施,必须考虑到其严重的负面影响。

    房地产经济学领域探讨的一个基本问题,就是物业(包括土地与住宅在内)的需求与供给的平衡或矛盾问题。实质上,就是人类对稀缺性土地资源、建筑物及配套设施和服务的占有和利用欲望的不断拓展与无限满足问题。这种“欲望”一旦从紧闭的“魔瓶”里释放出来,便有可能变得无止境,甚至肆无忌惮。这就需要人们认识到这种欲望的危害,需要管理层通过制度设计和政策调整加以引导和控制。

    现今时代,是精英阶层倡导的经济全球化,低税率,自由市场和各种形式的政治经济一体化(比如欧盟EU,跨太平洋战略经济伙伴关系协定TPP)的复杂动荡格局。恰如置身于一个异常茂密,并充满着原始生态的森林,每种生物都必须顺其自然,适者生存。努力必有努力的结果,警惕自有警惕的道理,贪婪亦有贪婪的结局。正所谓“房市有风险,投资须谨慎”,趋利避害,“好自为之”!

 

 

 

 

 

 

 

 

 
上传: Wade
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