2017年 9月 21日 星期四  
试析物业价值(六)

    既然错综复杂的市场因素影响着物业价值,那么对物业价值(价格)的认定,就应该科学慎重地对待。一个物业被推向市场之时,是其价值真正得到市场检验和认定阶段的开端。给挂牌上市物业的定价(Asking Price or Listing Price),是引起市场各方注目分析的焦点。

    权威调查统计资料表明,居住类型物业在挂牌之始2-3周内较易成交,之后市场关注度直线下降,潜在买家的兴趣和购买意愿迅速淡化。这就是说,居住类型物业上市的前3周,是对卖家至关重要的时间段。一个物业,如果叫价过高,可能会在起始点就吓跑了真正的买家,因为具有诚意的买家往往把搜索范围限定在某个价格区间;叫价过低,在卖方市场情况下,有可能获得竞价效果,而在市场低迷时,可能会导致邻里范围内在售或预售物业主人们的恐慌,诱发大家纷纷降价和恶性竞争,最终成交价格更低或干脆无法卖出。买涨不买跌,这是市场需求的特性,因此,市场供给方(卖方)要做好充分准备,把握上市机会。

    避免挂牌销售计划流产或者效率与效益低下的情况出现,顺利实现物业价值,这不仅是卖家,而且是卖家代理人都应当谨慎行事的原则。房地产经纪人通常采用市场对比分析法(Comparative Market Analysis,CMA),快速评估标的物,使得CMA成为一种简单有效的销售工具。

    CMA方法主要是对已挂牌上市的房屋和同区域类似房屋的价格进行对比分析,有点类似于通常所做的房产评估。CMA目的是认定当前市场环境下,个别特定物业所具有的市场价值,其结果具有唯一性和时效性。CMA与传统房产估价(Appraisal)不同的是,它不是由一位独立的评估师进行评估,而是由一位房地产经纪人进行评估。除此之外,房屋买家代理人也经常利用CMA,以判断挂牌房屋要价是否公平合理。

    金融信贷机构资料信息显示,当房屋所有者申请抵押贷款再融资,寻求二次抵押贷款时,有关方面也会运用CMA,决定在当前抵押货款利率条件下,相关物业是否具备足够高的价值以予以再融资。CMA还可以帮助房屋所有者测算房屋是否升值,是否增加了足够多的股本,以便申请股权贷款。

    CMA采集的信息包括三方面,一是挂牌物业,即正在市场上明码标价,“待字闺中”的物业,如MLS上处于NewPCPrice Changed,价格已经有所调整)状态的物业;二是边缘化物业,即虽仍在挂牌,但交易到达一定程度,结果尚不确定的物业,如MLS是处于SCSold Conditional有条件卖出)状态的物业;三是已售物业,一般考察近期三个月或者六个月内成交的物业,即MLS上显示SLD(Sold,已经卖出)状态的物业。需要指出的是,通过MLS纪录的其它信息,如在合约期内摘牌(SUS,TER),挂牌时间(DOM,在市场上滞留天数)等的了解,也或多或少能够帮助人们分析物业的销售或其价值表现情况。

    在认定物业价值的过程中,MPAC、银行等金融信贷机构、地产经纪人这三个系统的估值结果,惯常呈现依次抬高之态,都是起着“事先”预知的作用。但是,保险公司作为“善后”处理机构,其对物业价值的影响也需予以注意。在这方面,很多业主甚至地产经纪人往往表现出混淆不清的概念。

    作为毁损物业的价值的补偿者,保险公司主要采用重置成本法(Reproduction Cost New or Replacement Cost New)来评估物业价值,实际上就是土地上附着物或构筑物的价值(Value of Improvements to the Site),具有恢复和保障层面(Cure and Compensation)的意义。因此,我们会注意到,在购买物业保险(Property Insurance)时,保险公司评估的重置成本远远高过构筑物目前价值(Current Value of Structure),即经过折旧后的经济价值(Economic Value after Depreciation)。即使选择不同的保险公司,也会得出相近的结果。这也是“屁股决定大脑”思想行为表现的典型。

    还需指出的是,价格与价值不是一码事,通常价格围绕价值上下波动。价格严重背离价值的情况是市场的非常态,但绝无仅有。通常,物业卖方的开价,排除极少数刻意违背市场价值规律的信口开河要价(即超高和超低标价),譬如$1叫价,和因不求甚解出现的错误标价,应该说更接近市场价格(Market Price)。但是,另一方面,房地产交易过程,买卖双方(包括经纪人)的心理预期,潜在着太多的感性因素,甚至非理性的拍脑袋或赌气决断。市场买卖双方博弈的结果,甚至有可能是主观因素起了决断性作用。

    更为严重的是,当市场经济剧烈波动,尤其是发生经济危机,这会导致政策制定机构的非连贯性决策和市场参与者的非理性行为。房地产业作为经济领域里关联度最大的产业之一,表现尤甚。1989年加拿大房地产泡沫及随后陷入10年调整的房地产危机,2008年美国金融危机,都清楚的告诉人们这个非常逻辑。昔日趾高气扬,一夜灰飞烟灭,这不是评估者的错。市场交易中博弈的双方,皆当觉悟!

    MPAC、银行金融机构也好,职业评估师、地产经纪人也罢,所有这些对物业价值评估有着重要影响的力量,在房地产市场经济大舞台上扮演着各自的角色,担当着乐队、伴舞者,观众拟或评判者。在这个舞台上真正的主角,依然是歌者、舞者和诗者,即那市场交易的双方——买家和卖家。切记,市场供需的力量最终决定物业价值,而不是评估者。

 
上传: Wade
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