2017年 9月 21日 星期四  
试析物业价值(四)

    MPAC采用相应区域3-5年内开放市场的销售记录,评估相关区域内物业的现值(Current Value),因此,MPAC评估结果相应滞后于市场变化一两年,从历史发展资料观察,多数情况下表现为低于市场价值。从经济、社会持续平衡发展的角度看,MPAC评估系统对防止发生房地产市场大起大落的危机,如过热或泡沫破裂、滞涨或衰退,恰似经济行为的镇静剂和缓冲剂,起着十分重要的提醒、平抑、提振、缓解作用。除了MPAC系统评估,银行金融系统的评估则相对更现实动态些,与物业现值(价格)更吻合,因此也对市场价值有着重要影响。

    金融机构在放贷前进行物业评估,目的是控制风险和保障收益,安全营利为其经营房贷的根本目的。在加拿大,不论RBC, CIBC, TD, BMO, SCOTIA BANK等五大商业银行,还是其它各类金融机构,是否给购房人贷款,贷出多大额度款项, 这些金融机构基本上都要对贷款申请人和购置物业进行评估,即所谓贷款审核(Underwriting)。其中,房产估价是必不可少的程序。银行等金融机构根据房产估价报告,确定房产价值。银行雇请独立的评估师(Appraiser)对房屋进行估价。贷款申请人在CMHCGenworth做贷款保险(Mortgage Insurance)时,同样也需要评估师的参与。

    专业评估师会根据专业经验以及银行的相关要求对房屋进行估价。一般说来,采用标的物业的多重上市列表(MLS)、购房合同、地税估价单、成交历史记录,参照对比物业的交易情况,各种评估报告,相关装修费用清单,甚至各种网络系统、媒体提供的动态背景资料,用来支持和判断物业价值。

    评估师做出估价的主要依据是市场价,一般情况下,估价与成交价相差不大。但是,如果发生了竞价购房(俗称抢Offer)的情况,则可能出现标的物业的评估价与成交价显著不一致,甚至估价远比买价低的情况。如最近几年内的多伦多房地产市场上,出现了几例远远超出正常竞价结果的极端案例。一些更加极端,譬如恶意串通进行欺诈的交易,造成离谱的成交价格,都会引起评估师和放贷机构的高度警惕。另外,因资产转移目的或情感因素起决定作用的个别不正常交易价格也是不会被接受的。

    专业的评估意见对银行判断物业价值有决定性的作用。银行通过独立第三方评估出来的物业价值,是决定能否如约放款和放款金额多少的关键。评估结果验证的主要内容之一是物业的市场价值而非是该个体的成交价格。如果成交价格明显偏离物业市场价值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建(例如分割出租Rooming House或曾种植大麻等情况),或有其它蓄意造高成交价格的情况,银行会拒绝贷款。

    特别需要指出的是,对物业价值评估,是一种“持有金刚钻才揽的瓷器活”,专业要求高,稍有不慎,则“失之毫厘,谬以千里”,对交易结果产生显著影响。CMHC曾经提供过一份自我评估明细表,供消费者对自己的房产进行评估,得出自估屋价,但指导意义有限。作为评估师,其超脱于市场个体行为的相对客观评估结果,极有可能引致银行等金融机构拒绝放贷,或者放贷额度远远低于购房者的期望值,从而导致买房交易失败。可以肯定地说,专业评估师做出的评估结果是银行放款的决定因素之一。

    说到评估师,鉴于常见的混淆现象,在此需要适当做点背景知识介绍。在加拿大国家职业分类目录(NOC)里,为销售、采购、税收、资产处置等各种用途,由Assessors, Valuators, Appraisers来认定土地、生意、房地产和其它不动产的价值, Appraisers还认定个人或家庭资产项目的价值。从业人员职业头衔分为Business Valuator, Property Assessor, Property Valuator, Real Estate Appraiser,分布在房地产,公共管理,金融保险,制造,专业、科学与技术服务等多个领域里。

    合法的地产评估师或称地产估价师由加拿大评估协会ACIThe Appraisal Institute of Canada)认可,包括认证评估师(Accredited  Appraisal of Canadian Institute, AACI)、职业评估师(Professional Appraiser, P. App.)和加拿大住宅评估师(Canadian  Residential Appraiser, CRA)三类称号。其中,AACIP. App.属于高级估价师,可以从事所有物业的评估,P. App.是在AACI基础上获得。CRA仅限于住宅类评估,包括未开发的住宅用地和一次不超过4个单元的住宅。要取得相关执业资格,仅就必修课程而言,CRA要求修读7门和一项住宅案例研究,而AACI则要求加修8门和一项收入或农业案例研究。

    加拿大有上千家评估机构在从事着商业物业或民宅物业的估价工作。相对而言,地产估价专业人员虽不及地产经纪专业人员队伍庞大,但亦数量众多,是房地产市场上物业价值评估体系里一支重要的力量。

 
上传: Wade
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