2017年 11月 19日 星期日  
试析物业价值(三)

    在现代西方经济学中,价值与价格常常不被区分,混为一谈,囫囵吞枣。如劳动价值论把价格的平均值说成是价值,效用价值论将价格看成是对价值的度量,供求价值论明确供求平衡时的价格为价值。于是乎,物业价值也就常常自然而然地用市场上表现的价格来替代。

    倒是中国经济学界,往往刻意将价值与价格区分开来。其实,价值与价格确有着明显而重要的区别,我们最为经典的解释,即“价值是价格的基础,价格是价值的货币表现。” 这主要表现在四个方面:第一,价格的确定与变动取决于价值的确定与变动;第二,价格是商品的相对价值形式;第三,价格的变动,既取决于商品本身价值量和市场供求关系的变动,也取决于货币价值的变动;第四,价格的构成取决于价值的构成。囿于篇幅限制,我们不展开说明。

    提到物业价格,我们自然而然想到公允。如果没有物业交易双方的认同,一项交易无从达成,便没有成交价格;如果没有双方自愿,被迫的交易价格将不能视为公允。我们知道,国际会计行业通用公允价值概念来表达交易价格。如国际会计准则委员会对公允价值为,在一项公平交易中,熟悉情况并自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的货币金额。换言之,该项资产(负债)是在非强迫或清算拍卖的情况下,买入(承担)或卖出(清偿)的。

    在房地产经济领域,人们通常以经验数据说话。在市场上成交的物业价格,通常被认为比较接近公允价格。当然,这里实际上已经排除了若干极端情况,如受到情感因素左右的非正常交易价格,如受到强制压力干扰的特别交易价格。历史的纪录、现实的表现和未来的预期,构成多种物业价格曲线,基本能够客观反映物业的历史变化规律和未来的发展趋势。这些曲线对从事物业交易的人们有着一定的参考作用,但并非值得完全依赖的决策依据。

    “价值决定价格”观点的最为典型的实践,就是政府确立的税基体系。譬如在加拿大安省,通过MPACMunicipal Property Assessment Corporation)评估,政府确立征收物业税的标准。MPAC评估结果,是基于现实经济体系,对标的物业和影响物业价值的各种相关社会经济因素进行全面分析,体现出的基本上是特定时期内相对稳定的物业群体内的客观比较价值,因而自然成为了政府征收物业税体系的基础。一般说来,MPAC评估结果相对保守并滞后于市场表现,更倾向于对物业群体(严格意义上属于集合体)的基础性评价(属于相对静态),在很多情况下,不能反映物业个体的超群出众的衰减或增进现象,因此与个体物业的市场交易价格(动态变化)有一定差距。

    根据MPAC职责说明,它做为安省和地方政府资助的非盈利性公司,为安省和地方政府以及境内房地产纳税人提供及时、有效、客观、准确的房地产估价及相关资料。据不完全统计,迄今为止,该公司已评估了近470万宗房地产。在它的数据库中,现已包含超过20亿宗的房地产数据信息。它所收集的信息很广,包括市场销售交易资料、土地所有权证明文件、建筑许可证、公寓和宾馆等经营性房地产的收入和支出信息等。MPAC还会派人到现场进行勘查,与房地产税纳税人进行沟通,全面考察公共设施完善情况,包括图书馆、游泳池、运动场所,房地产所在地区距离医院、学校远近情况,以及学校的教育水平和医院的治疗水平,还要考虑交通便捷度、公共交通和道路状况等。

    针对上述不同情况,MPAC采用市场比较法、成本法和收益法,在法定评估日对房地产市场现值每四年评估一次(如200811日、201211日)。例如居住用途的房地产,有多达200个因素影响评估价值,但区位、占地面积、建筑面积、施工质量、建造年代和是否进行过大修,这五大因素通常占房地产价值的85%以上,是评估时考虑的主要因素。另外他们还考虑浴室的数量、壁炉、车库及游泳池等,并与当前正在出售的物业进行比较,与同一区域内其他房地产进行比较,等等,最终确定房地产的市场现值。MPAC在法定权限内组织整个评估过程,所需的评估费用全部由政府负担。尽管如此,任何物业持有人均有权质疑和要求重新评估自己的物业价值(详细信息可登陆www.aboutmyproperty.ca™获得

    除了MPAC系统,还有其它两大系统影响着物业价值评估,因而也左右着人们对物业价值或价格的认知。那就是金融信贷系统和房地产经纪系统,它们活跃在社会各个角落,联系着千家万户的生活,成为房地产市场上物业价值评估体系里举足轻重的参与者和影响者。

 
上传: Wade
Share

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

RE/MAX Imperial Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated